赣系房企新力通过上市聆讯

编者按：本文来自微信公众号：锋面News，（ID：fengmiannews），作者：刘婷，36氪经授权转载

原副总裁兼首席财务官王炎请辞的第6天，新力控股“有惊无险”通过聆讯。

今日，据港交所披露了其通过上市聆讯的消息。这意味着，新力迈出了资本市场的第一步。经过9年的“速成”，新力以黑马的姿态成为港交所最年轻的内地房企，也是第一家上市的江西房企。

资本通关的同时，新力需直面“历史遗留问题”。高速增长带来的高负债或影响其招股表现，CFO在IPO前夜离职亦引发资本的担忧。在融资环境收紧的当下，新力控股要面对自身以及市场周期的多重考验。

冲刺后遗症

新力用9年的时间完成从成立到上市的征程，用三位数的增长速度成为千亿竞逐队伍中的黑马。

克而瑞数据显示，2016年--2018年新力控股的销售金额分别为161亿、428亿和887亿，复合年增长率高达136%。

进入2019年，疾驰的新力放缓了脚步。克而瑞数据显示，今年前三季度，新力全口径销售额为710亿，同比增长31%。

从行业排名的角度看，新力前三季度的排名为33名，去年同期名次为37，名次仅有小幅提升，而2018年底其“番位”同样为33名，这一年来名次稳定未前。

同很多房企一样，一度的高增长伴随高负债。在聆讯资料中，新力首次披露了今年的财务情况。

在记录期内，新力维持大量借款为经营提供资金。

截至2016年、2017年及2018年及2019年4月30日，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为人民币64.37亿、166.75亿、221.1亿和265亿。净资产负债比率分別約为190%、270%、245%及310%。

同期，新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿、42.83亿、100.65亿和96亿。值得注意的是，因物业开发活动及拿地持续增加，于记录期内新力的经营活动均产生负现金流量。

与此同时，新力的融资成本处于行业较高水平。最新数据显示，截至今年4月底，新力尚未偿还银行及其他借款(不包括公司债券)加权平均实际利率高达9.8%。

此外，今年8月26日及10月9日，新力曾发行本金总额为1.7亿美元的私人债务融资，利率为12.5%。

估值挑战

负债压顶与增速放缓，新力急需上市以开拓融资渠道，降低融资成本。

新力毫不掩饰对资金的渴望。过去新力主要通过预售物业、保留收益、银行贷款、信托融资及其他借款为物业开发项目提供资金。未来，新力预期产生更多负债以完成在建项目及操作未来开发的项目。

与其它房企上市后将资金用于业务拓展不同，新力表示将把融资金额用于现有项目开发建设（包括物业开发项目的建设成本）、偿还项目发展的部分现有计息借款和用于一般营运资金。

克而瑞证券表示，对于房企而言，上市只是第一步，IPO融资额仅够拿一块地，主要目的是打开境外的融资渠道。国家发改委此前曾对房企海外发债进行了规范，将对新上市房企海外债务首发造成一定短期影响。但长远来看，政策会根据形势调整，上市后海外的资本市场打开，有助于房企获得更多资本支持。

多名资本市场人士认为，新力定价可能不如预期。一名业内人士表示，新力方面一直在努力促成上市，或在价格上让步。对新力而言，重点不是在融资金额，而在于打开融资渠道。

中泰国际（香港）策略分析师颜招骏对锋面News表示，目前新力是高负债上市的状态，将会在一定程度上影响招股反应。他进一步补充道，从过去一年来看，内房企业在香港上市的难度并没有增加。对于新力而言，现在上市的时机合适，但是估值会再次打折。因为现在房地产市场进入存量市场，增速放缓，非龙头企业融资困难。资金更倾向生物科技、医药、物业管理等新股，交易所亦更欢迎此类股票。

人事插曲

变道至资本赛场，新力需要专业的团队护航。而在上市的节骨眼上，一起人事变动打乱了原有的节奏。

10月17日，据新力官方披露，集团副总裁兼首席财务官王炎请辞。而关于王炎辞职的原因，新力并没有具体透露，只表态：“公司接受王炎辞去集团副总裁兼首席财务官申请，请相关人员做好工作配合。”

王炎曾先后任职于农行、浦发银行、海伦堡和仁恒集团等，主要负责资本运作和投融资工作。接近新力的人士表示，新力看中的正是王炎的资本经历和人脉。今年3月，新力挖角王炎，正是希望借助其在银行和资本界的经验，为公司的上市事宜做准备。

有报道称，王炎入职的同时，新力曾专门对公司的组织架构进行调整，成立资本市场部，由王炎直接负责。在王炎任职的7个月时间里，他亦是新力上市工作的主要负责人。

在企业冲刺的关键节点离职，王炎此举让业内颇感意外。一名资深业内人士表示，对于CFO而言，操盘公司IPO是难得的机遇，若能帮助公司成功上市，将成为履历上重要的功绩和资本。有上市经验的CFO，在人才市场上很抢手，有助于职业晋升。

另一方面，资本市场对于首席财务官的去留很是敏感，离职多对外释放出不利于公司发展的信号。“于公司和个人而言，首席财务官此时离职的原因耐人寻味。一般情况，不管怎样都会做到上市后才离职。”

CFO离职不到一个星期，新力通过聆讯,不过这只是资本通关的第一步。CFO缺席的新力控股需要快速补位恢复秩序，挑战才刚刚开始。

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