青客赴美上市 估值或被虚估？

编者按：本文来自微信公众号：和讯房产，（ID：hexunhouse），作者：谢敏，36氪经授权转载

国庆刚过，国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书，成为第一家披露招股书的长租公寓公司。青客公寓预计将以“QK”为交易代码登陆纳斯达克，拟融资约1亿美元，用于扩张房源数量、投资技术、基础设施及一般运营。摩根士丹利和中金公司将共同担任本次IPO的承销商。

青客公寓成立以来，估值一路走高。在2013年初获得纽信创投400多万天使投资后，当年9月又获得了达晨创投4000万人民币的A轮，2014年潜心耕耘一年后，青客再度获得赛富领投，纽信创投等机构跟投的3000万美元。

2018年c轮融资完成，青客公寓四轮股权融资总规模超过一亿美元。据招股文件显示，目前青客公寓最大的外部投资方为凯欣资本，持股比例为28.1%。

随着一轮又一轮的融资，青客的估值也大幅上涨，从400万元、4000万元到超2亿人民币。那么，青客真的值这么多钱吗？

高比例关联债务

梳理青客公寓的招股说明书，可以惊奇发现，青客存在高的比例关联债务。

招股书透露，青客的四个债务方均与金广杰本人有着直接或间接的联系。过去三年，青客不断向由实际控制人金广杰父母控制的实体上海旭龙贸易有限公司购买设备、后勤服务等，向由青客非董事和执行的管理层控制的实体上海Qingji Property公司购买增值服务和研发服务。截止至2017年和2018年的9月30日，青客分别欠款旭龙贸易970万和3150万元。截止2019年6月30日，欠款130万元。此外，金光杰作为青客人工智能科技有限公司占股比100%的实际控制人，截止2017年9月30日，欠款2060万元。

而另一家与青客公寓有债务往来的上海来冠实业，负责青客公寓管理服务的外包公司，也是由青客非董事和执行的管理层控制的实体。密切的关联交易暴露了公司可能存在向关联企业输送资产和资金的嫌疑。目前，青客并未提供相关关联交易的定价依据。

和讯房产采访青客方面，金光杰及父母控股的公司提供贷款的必要原因，以及上市之后，公司如何避免扩大这类贷款，以减少对中小股东的伤害。但后者并未就此作回应，只是笼统表示，一切以公开披露的财报为准。

但是招股说明书披露的资料，却令公司估值的客观性和真实性，为外界质疑。

根据公开报道，青客公寓的BC轮融资均有纽信创投的参与。启信宝公开的工商登记信息显示，身为青客副总裁的屈成材其实还有另一个身份，即纽信朗梵的股东之一。而纽信郎梵又是纽信创投投资的企业。

那么，纽信对青客的投资，是否会和屈成材的纽信朗梵估值的股东身份有关呢？这是否又最终影响到了青客在BC轮的估值呢？和讯房产分别通过电话和邮件的方式采询问屈成材，均未得到对方就此问题的解释说明。

连年亏损

青客公寓的估值之所以被质疑，和公司的糟糕财务表现有关。

招股书显示，2017财年，青客公寓的净利润为-2.45亿元，2018财年的净利润为-4.99亿元，今年截止6月底，净利润为-3.73亿元，比去年同期的-3.23亿元还低4000万元。

连年亏损，让公司面临资不抵债的压力。

青客公寓总资产只有20.3亿元，但总债务高达27亿元，现实中青客已经“资不抵债”。

资金的紧张，从它放缓的扩张速度上也可以看出。完成C轮融资时，青客曾提出目标是房源数量突破12万间，营收达到12亿元。因为，12万间房企业的盈利平衡点，只有突破这个数字，企业才能实现盈利。

但招股书显示，青客公寓增长速度在2019年开始停滞。截止2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，与2018年相比，增长率仅为7%。

实际上，青客所在的长租公寓行业目前正在步入“寒冬”。在青客公寓递交招股书的同一天，河南悦如公寓因经营和资金压力，已将全部股份转让给逊达美公司。整个2019年，已有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

仅2019年7月就有6家公寓宣布退出。如南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居等。一些大型房企们开始慎重看待长期公寓业务。朗诗、远洋等房企已剥离长租公寓业务，万科、碧桂园、世联行等已暂缓旗下长租业务的扩张。

金广杰曾经表示，长租公寓是一个微利行业，要想活下去，就得不断找钱拓展。市场竞争的激烈要求青客公寓不断扩大规模，以保全和巩固现有的市场地位。

在过去2年，青客亏损高达11美元的负净利，并逼迫企业迫切寻求二级市场来为公寓的发展注入新的资金动力。

赴美IPO可能是困境下唯一的路，只有这样才能赢得一线生机。

中国版We Work？

然而，青客公寓的入市时机并不是个好时候。

和青客公寓同样属于共享类不动产的WeWork，此前估值高达470亿美元。

但是，今年在纽交所的IPO，最终却让它原形毕露。

这家共享办公领域的明星企业，于今年8月提交了招股书，原计划筹资30亿美元，但由于盈利能力与高估值的不匹配，引发投资者的质疑。

从招股书的盈利来看，WeWork从2016年至2018年三年累计净亏损32.91亿美元。由于盈利能力欠佳，WeWork在作发行路演时，不断被压低发行价格。最终不得不放弃首次公开募股，而受募股价格连续下跌影响，其估值已经降到100亿到120亿美元间。

和WeWork在商业模式、发展历程都极为相近的青客，显然有很大的概率，同样折戟在这一次赴美上市的路程上。

作为国内最大的几家长租公寓企业，如果青客公寓最终上市失败，势必会对整个长租公寓市场产生巨大的冲击。

那些借助资本推动快速“吹胖”的长租公寓巨头，也将和共享单车、打车软件、视频网站一样，迎来一轮残酷的洗牌。

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