10张图看懂租赁大趋势

租赁的快速发展越来越成为普遍的国际现象，可以说“租赁的国度”越来越多。

以下10张图表，带你看懂住房租赁的大趋势。

.你将看到.

01、成熟住房市场的三大阶段

02、住房，年轻人的危机

03、租房，全球趋势

01.

成熟住房市场经历的三大阶段

纵观英国过去100年的历史，私人租赁市场的比重变化，揭示出一个成熟的住房市场发展需要经历的三大阶段：

图1：英国百年住房结构变迁

早期阶段：人口快速增长、住房严重短缺。

私人租赁市场占据绝对的主导，超过70%的人“租房而居”，可以说这个时期是租房的时代；

中部阶段：随着经济增长、住房开工量增长，越来越多的人开始成为业主，市场进入买房时代；

成熟阶段：当房价高到一定程度时，私人租赁市场再度崛起，无能为力的年轻人步入更为漫长的租房时代。

伦敦的住房结构图，同样给我们一个启示：

图2：伦敦住房结构

通过购房解决居住问题的人数快速下降，越来越多的人转向私人租赁市场，从私人房东、公司化机构、投资公司等渠道租房。

伦敦的现象并非偶然，房价最高、上涨最快的国际大都市，也是租赁人口占比最高的地方，多数在40%-60%之间。

纽约的租赁人口占比为56.9%，洛杉矶为54.4%，伦敦为49.8%，东京为39.5%。

02.

住房问题，年轻人的危机

下面这张图是伦敦不同年龄层的人口，通过买房解决居住问题的比例变化。

图3：伦敦拥有自己住房的人口分布

由此可以看出，英国产生了严重的住房两极分化：财富更多、已经有房的55岁以上人口可以更多地买房，而其它年龄段的人口则全面地“望房兴叹”，特别是25-34岁的人群受到最大程度的挤压。

这个问题并非伦敦所独有，中国的多个城市同样面临这要的问题。

这些地方的社会阶层划分是：有房人与无房人，有房人的换房改善与无房人租赁需求同步发生。

图4：租金、收入与可支付能力变化（伦敦）

国际大都市，租金涨幅很可能持续超越收入涨幅，从而引发日益严重的租金可支付问题。

在这种情况下，有效的解决路径只能是扩大租赁的供应。

例如，从2005年到2018年，经通胀调整后，伦敦的平均租金上涨超过30%，而平均收入只上涨不足20%，这就意味着负担能力的恶化。

图5：18-34岁美国人居住情况

住房危机是一个永恒话题，今天的住房问题更多是年轻人的危机。

美国皮尤研究中心的研究发现：

美国130年以来第一次，18-34岁人群更可能与父母居住在一起。

这个年龄段的人群中，32.1%与父母住在一起，31.6%与配偶或伴侣住在一起，14%独居（单独居住或户主），其他则与家庭其他成员、非家庭成员居住或集体居住（例如大学宿舍或监狱）。

03.

租房，全球趋势

租赁参与主体的市场化和多元化是租赁发展的基础条件。

图6：不同国家社会公共住房占比

德国作为全世界租赁市场最发达的国家，公共住房占比却是最低的。

在德国，私人房东、公司、协会、教堂、投资公司等所有主体都可以在政府的统一规范条件下开展租赁业务。

反之，那些依赖于政府提供公共租房的国家，要么问题重重，政府不提不选择退出，如英国；

要么选择转型重建，调整政府的参与方式，如荷兰。

图7：不同国家租赁家庭占比

租购并举不是中国特有的趋势，而是一个全球性现象，越来越来的国家走向租房社会。

美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%，而德国更是高达53%。

越来越多的家庭选择租赁作为居住方式，停留在租赁市场的时间也更长。

从国际趋势看，从一个国家的层面看，租购并举意味着这个国家的租房人口达到30-40%；

从国际大都市或核心城市的层面看，这个比例甚至会达到50-60%。

图8：平均租期

中国的平均租期最短，租赁关系最不稳定，最不确定。

随着机构化租赁占比的逐步提升，这一情况会得到缓解。

德国的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5年，而中国的平均租赁周期仅为8个月。

长且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感，促使租客选择租赁作为其长期的住房解决方案，有利于整体租赁市场的长期良性发展。

图9：租赁人群分布

在成熟的租赁市场，虽然单身人群是租赁人群中占比最多的一类。但是已婚，甚至已婚有小孩的家庭都是非常重要的构成部分，这意味着租赁需求是非常广泛覆盖的。

从收入结构上同样如此，不仅仅是对于低收入人群而言，对于广泛的不同收入阶层来讲，租赁都越来越成为一个普遍的选择。

图10：租赁房源从哪里来？

从发达国家的经验看，租赁的房源绝大部分来自于私人房东，这些房东要么将房源直接经纪人出租，要么委托专业的机构或物管经理托管出租。

关于这一点，过去十年，一个突出的趋势是机构房东的占比持续提升。

它们主要不是通过开发，而是通过收购整合将存量房源进行装修改造后再次出租，这些大型的机构化房东通常具备很强的资金能力和资产管理能力，多为上市的公寓类Reits。

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