蛋壳公寓递交赴美IPO招股书，长租公寓究竟怎么了？

继青客公寓之后，长租公寓服务商"蛋壳公寓"于今日凌晨正式向美国证券交易委员会（SEC）递交了F-1招股文件，计划以" DNK"为股票代码在纽交所上市。

蛋壳公寓本次IPO计划募资至多1亿美元，将由花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任联席主承销商。

值得一提的是，在提交招股书前，蛋壳公寓刚完成了新一轮融资，即来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。

在当前股东结构中，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%，双方签署战略合作框架协议，探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作。老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%的股份，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

根据蛋壳公寓招股书表示，本次IPO所募集到的资金将有以下三个方面用途：一、将用于进一步拓展业务规模，包括采购和翻新房源；二、将加强在技术方面的实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用；三、包括品牌营销、潜在投资等一般营运用途。

依靠新租赁模式快速扩张，增长之下依然亏损

根据企查查数据显示，成立于2015年初的蛋壳公寓，是一家高端白领公寓品牌，是互联网公司也是资产管理公司。

依托"互联网+金融+房产"的新租赁模式，蛋壳公寓为房东和租客提供了相关的解决方案，即通过集中化地运营由房东托管的公寓，继而对公寓进行标准化的设计、装修和配置，并提供高品质的一站式服务，最终将其出租给租客。

这种"新租赁"模式，特点在于没有实体店面，让业务流程在线化，重点则在于提升运营的效率。

凭借上述模式，蛋壳公寓在房源上呈现出爆发式增长。数据显示，2015年底，蛋壳公寓仅有2434间公寓单元；截至2019年9月30日，蛋壳公寓已拥有406,746间公寓单元，增长166倍。根据艾瑞资本报告显示，蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位，且房间数增长最快，增速居行业第一。截至2019年6月30日,租客入住率为89%，租客续租率超过了51%。

从城市分布来看，一线城市是蛋壳的主战场， 占经营总房源的52.6%， 二线城市将是其下一阶段的重心。截至2019年9月30日，蛋壳公寓已布局北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场。

但虽然增速喜人，蛋壳公寓的亏损也同样引人注意。

根据招股书财务数据显示，蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。

2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比增长307.3%；2019年前三季度，蛋壳公寓的营收已达到50.00亿元人民币，较2018年同期增长了198.8%。

蛋壳公寓目前仍处于亏损状态，2019年前9个月净亏损为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。

蛋壳方面给出尚未盈利的理由是，因其持续高速增长。

长租公寓爆发赴美上市潮

留心的人不难发现，近期，长租公寓正掀起一场IPO竞赛，两个头部玩家蛋壳、青客为主导，相继爆出赴美上市的消息。

而在青客公寓递交招股书后不久，长租公寓头部玩家自如的CEO熊林在接受媒体采访时表示，"长租行业已经由创业期进入精耕期，更需要聚焦于创造用户和社会价值，暂不急于启动IPO。"

对于长租公寓而言，充足的现金流就是生命源，但"暴雷"危机频频出现，今年2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，因"租金贷"资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；7月，南京玉恒公寓资金链断裂；8月，乐伽公寓轰然崩盘。淘汰机制已经降临，无法形成规模效应的尾部玩家开始退场，这让VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎。

于此之下，IPO便是唯一选择，在转向二级市场直接融资的同时，也能让之前的投资方退出。

而长租业务所具备的复杂性强、产业链重和需标准化经营等特征，又要求着，玩家无论上市与否，长租公寓玩家都需要去面对并攻克这些问题。

除此之外，长租公寓往往运营过重且盈利模式单一，运营方过度依赖地产方面的资源，对于玩家而言，意欲占领市场，就不得不对其持续输入现金供养，进而稳住基本盘，这也是缘于"房源即一切"的方法论，那么，房源是否为一切？

头部玩家跑急于马圈地之下，让长租公寓已成为一个微利行业。根据克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。乐伽公寓"高买低卖"给行业造成的深刻教训仍历历在目，"期限错配"的金融玩法又能支撑长租公寓多久？

头部玩家急于IPO之际，这不得不让我们重新审视长租公寓这个领域。（ 本文首发钛媒体，作者/桑明强）

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