蛋壳公寓上市路：5 年进 13 城累计融资超 60 亿

美国东部时间2019年10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，拟进行首次公开募股（IPO），预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所，这是今年继青客公寓之后第二家在美股递交上市材料的长租公寓企业。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任蛋壳公寓IPO的承销商。

招股书披露不久之前，蛋壳公寓完成了新一轮融资，即来自于华人文化产业投资基金和春华资本的1.9亿美元D轮融资。充足的资金将助推蛋壳公寓深耕精细化运营，打磨优质产品和品质服务。

当前股权结构中，第一大机构股东为老虎环球基金，占股20.0%；蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%，双方签署战略合作框架协议，探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作；蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份；天使投资人兼执行董事长沈博阳持有6.3%的股份。

蛋壳公寓在招股书中表示，此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模，二是将加强在技术方面的实力，三是用于一般性营运资金用途。

5年布局13城，完成7轮融资

2015年1月21日，在距离春节还剩13天的时候，一家名叫“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”的企业在北京正式注册成立，这就是蛋壳公寓的实体公司。蛋壳公寓在北京慈云寺桥租下第一套房子，从此开始了上市之路。到2015年底，蛋壳公寓运营的房间数量达到了2434间。

由于2015年房产“互联网+”成为风口，以联合创始人兼CEO高靖为首的管理团队都来自于互联网行业，令蛋壳公寓具备了互联网大数据的DNA，在创立后不久就吸引到了投资人的注意。

第二年，蛋壳公寓进入深圳、上海，在四个一线城市中布局了租房市场最为紧俏的三个。凭借着独特的优势，蛋壳公寓站稳脚跟，并开始在全国市场快速成长。

2017年是蛋壳公寓的关键年。2017年3月，蛋壳公寓开始布局二线城市，先后进入杭州、天津、武汉市场。当年6月，蛋壳公寓发布了3.0系列产品。之后，蛋壳公寓房间数每年翻倍的速度增长。

空白研究院院长杨现领表示，在长租公寓领域，资本并未退潮，只是更加集中。2015年虽然不少机构拿到了钱，但总体规模不过30亿元，而2018年和2019年的融资合计超过200亿元，未来的融资将更大、更集中、更多元。

据空白研究院统计，在过去7年中，长租公寓领域合计融资约80次，合计总规模不足300亿元。相比租赁市场以万亿计的总体规模来说，资本的活跃度仍有很大提升空间。

3年房间数增长166倍

5年之内开启上市路，蛋壳公寓成为踩对风口迅速发展的典型案例。据蛋壳公寓招股书披露的数据，2019年前9个月，蛋壳公寓收入为50.00亿元人民币，较2018年同期的16.73亿元增长了198.8%。

招股书显示，相比成立第一年，截至2019年9月30日，蛋壳公寓运营的房间数量达到了406,746间，3年增长了166倍。

2015年底至2018年底，蛋壳公寓3年房间数年复合增长率达到360%。快速的扩张也带来了财务支出的增加。据招股书数据，今年前9个月，蛋壳公寓净亏损为25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。尚未盈利的主要原因是其持续高速增长。同时，其规模效应以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，投入回本周期为12到20个月。

随着蛋壳公寓规模的扩大和运营能力提升，其品牌认知度也在不断提高。业内三份权威刊物——迈点研究院、克而瑞和睿和的报告显示，蛋壳公寓在中国所有共享居住平台中的品牌影响力居于首位。品牌影响力持续提升，集中化、标准化、线上化的“新租赁”模式也对运营效率有较大提升。截至2019年6月30日，蛋壳公寓的租客入住率为89%，租客续租率超过了51%。

同时，招股书显示，蛋壳公寓与房东的平均租约为4-6年，截至2019年6月30日，与房东续签率为80%。

杨现领表示，从发达国家的案例来看，中国长租公寓领域的机构化租赁占比在未来会经历一个持续上升的过程，德国的平均租赁周期长达11年，日本的平均租赁周期为5.2年，英国的平均租赁周期为2.5年，而中国的平均租赁周期仅为8个月。长租机构的租赁周期更长更稳定，一般超过12个月，一个租客通过内部周转，在一个品牌选择居住的时期周期甚至会达到3年。

据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元，在国内的住房租赁大市场中，长租公寓企业仍有巨大的增长空间。

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