上市公司集体卖楼求生，熊市下成交几率有多大？

图片来源@视觉中国

临近年底，上市公司都坐不住了。

10月21日至今，至少8家上市公司先后发布公告称拟出售旗下固定资产。先是保变电气称，为有效盘活存量资产，回收资金，公司拟出售所持有的保定市格林漫都小区商品房8套。同日，昂立教育称，为优化公司整体资产结构，提高资产运营效率，拟将位于上海市徐汇区宜山路425号的10套房产出售。

第二天，华天酒店公告称，为快速推进公司轻资产运营的步伐，提升公司资产流动性和运营效率，拟转让全资子公司湖北华天大酒店有限责任公司100%的股权。

又过了一天，中成股份发布公告称，为进一步盘活资产，回笼资金聚焦主业发展，公司拟出售位于北京市丰台区南四环西路的办公楼1-12层房地产及附属车位，房屋建筑面积近6千平方米，对应的土地使用权面积超过2千平方米，车位共60个。中成股份称，本次交易如在本年度完成，所获得的收益将用于补充公司流动资金。

紧接着，海正药业发布公告称，为盘活闲置资产，提高资产运营效率，近日公司向台交所提交了台州市椒江区君悦大厦 20 套公寓挂牌申请；云天化发布公告称，公司全资子公司拟出售位于安宁市天然居小区共72套房产，该交易有利于公司子公司减少资金占用，有效回收资金。

不难发现，上市公司公告中提到的出售资产的原因大多是盘活资产、回收资金。同时，几家上市公司均表示出售资产所获利润不会超过公司全年经审计净利润的10%。但梳理前述几家上市公司财务信息不难发现，其盈利及资金压力确实存在。

年底冲业绩？

根据保变电气21日发布的三季报显示，报告期内，公司营业收入仅21.82亿元，同比下滑3.95%；净亏损7142万元，同比收窄64%。2018年，该公司全年实现营业收入31.87亿元，同比下滑27.04%；净利润亏损8.17亿元，同比下滑1109.05%。而保变电气拟出售的房屋估值4021万元，较账面增值3162万元，投资收益几乎可以抹平前三季度近一半的亏损。

更危险的是华天酒店。10月15日公司发布的三季度业绩预告显示，今年前三季度，公司预计净亏损1.6亿元至1.9亿元，比上年同期下降7.55%-22.15%；其中，第三季度净亏损2359万元至5359万元，亏损比上年同期下降14.02%-62.15%，但这已经是华天酒店连续亏损的第7个季度，若公司无法在2019年末实现扭亏，将面临"披星带帽"风险。而其所出售的酒店资产，转让价不低于6.28亿元，或许可以帮助公司全年业绩扭亏为盈。

至于中成股份，则是近年来现金净增加额均为负值，期末现金余额有逐步递减的趋势；业绩亦呈现下滑迹象，2016年至2018年净利润同比下滑幅度分别为25.04%、13.4%、4.51%，2019年上半年由盈转亏，亏损1405万元，同比下滑124.66%。三季度业绩预告显示，预计今年前三季度公司实现净利润200万元至300万元，同比下滑96.97%至95.45%。

值得注意的是，中成股份出售的房产及车位账面原值5457万元，账面净值3230万元，截至2019年8月30日的估值则高达2.57亿元，几乎是账面原值的5倍，也是这一批拟出售房产中增值率最高的。

对此，著名经济学家宋清辉提出，上市公司年末卖房多数为了改善业绩，短期确实会让报表好看，但是对一些绩差企业而言，寄希望于处置房产来提振业绩，并非长久之计，甚至可能会遭到监管层的重点关注。

证监会也确曾公开表态称，将强化对上市公司年末突击进行利润调节行为的监管力度，交易所将聚焦上市公司年末突击进行利润调节行为，加大"刨根问底"式问询力度，强化与二级市场交易核查的监管联动。

卖得出去吗？

在前述上市公司中，除昂立教育、长园集团及神农科技已签订转让协议外，其余公司拟出售的资产均为公开挂牌转让，目前暂无买家。

国家统计局数据显示，今年7月、8月、9月北京二手住宅销售价格已连续3个月环比下跌；今年1~9月，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%。克而瑞数据显示，今年9月，29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%，甚至不及2019年月平均值。

从企业来看，前三季度近10家房企前三季度目标完成不足60%，万科与融创在杭州联合开发的某楼盘，开盘一个月未卖出一套。受此影响，多家房企已经开始全员卖房，并推出各种活动，恒大部分楼盘最低可打85折，绿地、招商蛇口分别为95折、98折，万科厦门某项目价格甚至腰斩。

某头部房企内部人士曾向钛媒体透露，由于三季度业绩未达标，董事长亲自召集销售部门开会并在会上发火、放狠话；绿地某事业部甚至强制要求员工买房，否则将被辞退，虽后遭公司否认，但卖房之难可见一斑。

"从目前来看，市场确实是降温了，而随着供应量的增加，四季度房企去库存压力进一步增加。"对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进略感担忧。

此外，也有多家房企开始以转让的方式处理库存，如新城控股截至8月30日已转让20个项目，仍拟转让40个项目，SOHO中国近期也将旗下11个共享办公项目转让给第三方，但大部分企业对于在目前的市场环境下接盘房产依然持保守态度。

某券商分析师向钛媒体表示，随着房地产政策趋严，一些地区的房价已经开始停止上涨，甚至有所下跌，上市公司手头的房产出手会相对较难。

值得注意的是，前文提及的海王药业及长园集团的经历或许可以提供一些参考。海王药业旗下近日已被挂牌拍卖的20套公寓，实为上半年的"遗留问题"。今年4月10日，海正药业曾向台州市产权交易所有限公司提交台州市椒江区君悦大厦27套公寓挂牌申请，5月15日上午，该27套公寓被公开拍卖，但只成交7套。半年后，海王药业再次将其拍卖，不知能否如愿卖出。

而长园集团则要幸运得多，在这样的行情下，竟然将旗下一套位于深圳市南山区、无房屋产权证或不动产权证的房屋物业，以高出市场价23%的价格（市场价格1651万元，合同价格2025万元）卖给了该物业的租户自然人林淡，且该自然人与上市公司不存在关联关系，不存在业务、资产、债权债务、人员等方面的其它关系。这或许可以给其它上市公司一些信心。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）

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