蛋壳公寓递交赴美IPO招股书 头部企业突围进入新战场

蛋壳杀入新战场

上市，正在成为长租公寓玩家们的新战场。

美国东部时间2019年10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交F-1招股书，拟进行首次公开募股（IPO），预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所，花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任本次IPO的承销商。

招股书中披露，蛋壳公寓此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模，二是将加强在技术方面的实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用，三是用于一般性营运资金用途。

成立于2015年初的蛋壳公寓，是一家以科技驱动为核心，致力于提供高品质租住生活的共享居住空间平台，产品主要涵盖白领分散式公寓和蓝领集中式公寓。依托集中化、标准化、线上化的新租赁模式，蛋壳公寓在房源上实现快速增长，根据艾瑞咨询的调查，增速居于行业第一。

招股书数据显示，2015年底蛋壳公寓有2434间公寓单元，且全部位于北京；截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场，共运营406746间房间，房间数增长了166倍，2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

长租公寓的突围

根据公开信息，自2016年开始，伴随政策支持和资本进入催生的热潮，一大批开发商、酒店系、中介公司、互联网创业者开始进入长租公寓市场，在短期内形成一个“供给突起”。

经过早期的粗放式发展之后，这两年，长租公寓行业迎来大洗牌，一大批不具备精细运营能力的长租公寓倒下。与此同时，资金也越来越向头部企业集中。

在蛋壳公寓当前的股权结构中，老虎环球基金为最大机构投资人，占20.0%的股份，蚂蚁金服作为战略投资方，占股7.8%，双方签署战略合作框架协议，探索在支付、金融服务和获客等方面的深度合作；蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

财务数据方面，招股书披露，蛋壳公寓的主要收入来自租金和服务费，2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元（约3.74亿美元），在2019年前9个月营收达到50亿元，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%。

蛋壳公寓目前仍处于亏损状态。2019年前9个月，蛋壳公寓的亏损达到了25.16亿元（约3.52亿美元），经调整后的EBITDA为负14.61亿元人民币。这与持续的规模增长，投入的成本增加有关系。

截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币。单间装修成本从2017年的平均12646元/间，下降到2019年前9个月的平均10404元/间；

有分析人士认为，长租公寓不是一门好生意，比如SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，长租公寓很难赚钱，重资本租的物业并通过持续运营获得营收和利润，再加上大量的技术、供应链、管理、折旧等层面的成本，长租公寓的利润自然会被大幅度地摊薄。

如何看待亏损问题，何时能产生正现金流，如何平衡业务增长与实现盈利之间的关系……这些也都成为了摆在长租公寓玩家们面前的重要问题。

业内人士的另一个观点，行业目前普遍处于亏损状态，但规模化运营以及持续挖掘的增值服务等，将支撑其盈利。

蛋壳公寓披露的招股书，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，截至2019年6月30日，蛋壳公寓房东续签率为80%，结合招股书披露的投入回本周期12到20个月的数据来看，在正常运转的前提下，一次签约，蛋壳公寓在回本期过后，有1-5年的时间是可以处于盈利期，考虑到房东续签率为80%，因此从招股书提供的信息来看，蛋壳公寓的商业模式处于相对健康可控的状态。

“长期主义”的曙光

根据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元，市场发展潜力巨大。

从野蛮生长到淘汰洗牌，是大多数领域肉眼可见的发展规律。传统衣食住行领域在经过互联网的赋能之后，因其消费场景的高频性特征，往往很容易催生出巨头，美团就是成功突出重围、获得成功的佼佼者之一。住房领域亦是如此。

历史的经验告诉我们，市场周期下行时，也是很多优秀企业发力壮大之时。谁拥有了充足的现金流，也就意味着掌握了实现长期主义必备的生命源。

毕竟，任何一个久经沙场的英雄，谁都不想倒在黎明前的曙光中。

随着资金、房源都开始向头部玩家集中，长租公寓行业的准入门槛正逐渐增高，如何精细化运营、降低成本、提升运营效率，把长租公寓在金融场景、市值需求、政策导向等方面的“黄金管道效应”应用到极致，也就成了串联各方协同作战的一道重要枢纽。

近两年，一些头部长租公寓企业，正在不断努力进行产品的更新迭代、提升精细化智能化的运营效率、探索新的利润增长点，这也为长租公寓的长期向上发展提供持续的基本面支持。

下一阶段，经历了市场的修复和出清过程，整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段，一定程度上，最恶劣的情况得到改善，逐步向上向好。

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