五条建议，教你买到跑赢大市的房子
编者按：本文来自微信公众号：楼市团长，（ID：tz52801），作者：楼市团长，36氪经授权转载
以前有个朋友问我：为什么你买的房子总是涨得比我快？怎样才能买到跑赢大市的房子呢？
这个问题非常有意思，经过长时间的整理，终于写出来，下面分享给大家。
1、买房一定要贷款
房子是砖头钢筋做的，本身是会折旧的。除了古董文物，正常来讲一件东西越旧应该越不值钱的，为什么房子的价格却一直上涨呢？
最大的秘密在于通货膨胀。
买房的贷款利息成本只要低于货币贬值速度，就是躺着赚钱。目前来看这个趋势非常稳定，只要利差一直存在，房子可以一直买下去。
贷款买房是跨期调动资金，调动未来的工作收入，利用杠杆来买入资产，三成首付就是3倍杠杆，房子涨50%，自有资金回报率是150%，超过100%！中国找不到这样又稳又赚的投资了。
请问如果房子涨50%，你有500万，在月供允许的前提下到底是全款买一套还是贷款买两套赚得更多呢？显然是后者
其实中国发展到现在，房子是已经变成类货币，货币发行是垄断的，土地供应也是垄断的。自1998年房改以来土地供应一直处于控制状态，高层不会大量批地建房，所以房价长期来看并没有大跌的空间。
总是有人拿小日本房价暴跌来说事，其实这种人只看到现象，就企图用现象解释现象，好像日本会跌，中国也会跌一样。
但是如果你问他们：为什么其他国家能涨，中国不能涨呢？估计他们又无话可说了。
全球90%发达国家在工业化和城市化叠加，经济快速增长的时候，房价都是持续上涨几十年的，并且这些国家会一直维持着高房价，极少大幅下跌。
（大部分国家的房价都是持续上涨的，数据来源泽平宏观）
从逻辑学来讲，现象不能解释现象，只有原因才能解释现象。
当年日本为什么暴跌？
最大原因是日本的土地私有+外资快速撤走。
我们都知道，当一项投资品短期内炒得很高的时候，就会出现“逼空效应”，因为价格已经很高，人人都紧张，只要有一条坏消息出来就可以瞬间击溃人们脆弱的心理防线，从而发生践踏式抛售，价格暴跌。
翻看日本房价暴跌的历史，我们发现当年日本房价下跌的时候，大量的私人土地抛售，地价止不住，房价当然也失守了。再加上前期大量外资进入日本资产市场，他们买入的价格都很低，一有风吹草动，立刻获利了结，快速离场。这跟当年泰国引发的金融风暴原因一样，外资是罪魁祸首之一。
那么中国有没有可能出现这种情况呢？
没有。外有汇率保护，内有土地控制，中国房价稳稳的。
试想一下，如果高层把未来几十年的土地指标全部拿出来卖，开发商拼命建房，房价会怎样？
跌。
然而高层并没有大量供地，每年的土地指标供应一直受到控制，所以长期来看房价不涨已属不易，别说大跌了。
如果黄金能够大量开采，多到泛滥，黄金也会不保值。而中国的土地就像黄金、钻石一样，减量化供应，才最终成为了硬通货。
正因为如此，贷款买房变成了特权，无论贷款资格还是购房资格都是受到严格限制的，这也是高层防止大量财富集中到少数人的手中的一个措施，同时也延缓了房价上涨。
刚需应该看准时机就买房，而是不抱怨。毕竟哪个年代的人买房都不容易，十年前也一样。
2、你看不上的地段可能涨得最快
“地段，地段，地段”，经典虽然没错，但是实际上不同城市，对地段定义已经完全不同了。
中国正在快速城市化，市中心正在不断转移，郊区的变化日新月异，对于投资而言，真正赚钱的不是现在的好地段，而是未来的好地段。投资就是与大众思维博弈，最终胜出的都是“孤独而又正确”的胆大之人。你敢于站在孤独的一面，在别人不看好的时候买入价格相对低洼的地段，最终市场又验证了你判断正确，当然回报率最高是你。
人多的地方没有利润，每个人都看好的地段不会涨得很快，所谓众利莫往是也。
在房产投资这个领域，为什么总是外地人完爆本地人？
因为外地人没有所谓的市中心情结，对他们而言，有配套就是市中心，就值得买，所以他们往往买在最有潜力的新贵地段，涨得非常快。
外地人没有地段的偏见，但对于地段的发展，却有无比的热情和期盼，购买力源源不断。
越是大片空白地段，规划起来就越有想象力。越是近郊的地区，通地铁的价值越高。
越是新区，价格就会比老城区更高。
过去二十年，北京涨得最厉害的顺序是：六环大于四环大于五环大于三环大于二环，最靠市中心回报率反而更低。
3、完美的房子一定很贵
买房这件事，有需要的时候就去买，刚结婚就买个小两房，有娃了就换小三房，家里人再多了就换四房，要上学了就换学区房，事业发展了就再多买一套投资或者给家里人分开住，一生买买买。
这就是普通人的购房逻辑，也绝对都是真实正常的楼市需求，绝对符合房住不炒的精神。
当然，如果你能参透中国房价上涨背后深层次的原因和逻辑，这十年，肯定可以在其中获利不少。中国楼市，目前已有多次大涨周期，稍有智慧你肯定能赚个盆满钵满，甚至一套房赚回十年工资。
如果你一直纠结，年初看到年尾，迟迟不下手，总是希望一步到位，买个完美的房子，那么很可能还会错过下一轮的行情。
完美的房子有一个最大的缺点就是贵，而一般人最初买房都是资金实力不足的，最聪明的做法是先上车，然后硬座换软座，软座换卧铺，一路置换上去，而不是在路边看着列车开走，徒增苦恼。
如果不是高价盘，你是很难买到完美的房子，所以要学会为缺陷定价。换言之，可以户型不方正，也可以朝向一般，甚至交通有待改善，只要价格够低，低到螃蟹都会笑，那么房子就值得买。
买房要以大局为重，要懂得变通，随行入市，顺势而为的买房者往往都是人生赢家。
4、买房等于做垄断生意
如果把房子比作生产部门，那么房子的原材料就是土地，而土地是垄断供应的，那么买卖房产其实做的就是变相的垄断生意。为什么开发商那么赚钱，因为行业本身赋予了这样的赚钱属性，只要下场参与，都是获利颇丰的。
这时有朋友说了：好像最近媒体说了今年有409家房企破产。这种人又是只看现象不爱动脑思考的人。这种新闻大惊小怪，其实房企每到一地，都会设立大量的子公司开发楼盘，以防止某个项目的财务问题影响到集团，等楼盘项目做完后，这些公司就注销的注销、自动破产的自动破产清算，没什么大不了的。
既然是垄断生意，对于个人而言，买房之后房价水涨船高也是自然而然的了，哪怕你自住，不是投资，房子也涨，因为这个行业就这样，垄断市场最大的特点就是谋求利润最大化，所以长期来看房价上涨是止不住的。
但房子涨起来也不是哪里都涨的，只有稀缺的土地才会带来房价的快速上涨。一般情况下，住宅用地供应少的板块，房价特别容易上涨，而且随着新房房价上涨，周围二手房跟涨，很多人卖房换房，购买力进一步释放，房价会加剧螺旋上涨。
5、没人买时就是最好的出手时机
房地产没有一直涨，也没有一直跌，涨是主流。从历史的规律来看，3-5年必然出现一次调整，不可否认房价的确跌过。只不过，大涨就会调控，小跌也会救市，这么多年来，从无例外。
如果你问我什么时候买房合适，我会说在一个上涨长达几十年的投资赛道，任何时候都有机会进入，无论2005、2009、2013，甚至当下买入，将来的房价都比之前的贵。连猪肉、青菜等物价都一涨不返了，房价还能回到过去么？
1979年，中国GDP只有4062亿元人民币，折合约为491亿美元；同时期美国是2.56万亿美元，美国是中国的52倍。
2018年，中国GDP14万亿美元，美国21.48万亿美元。40年间，中国经济增长289倍，美国只增长8.39倍。
在一个快速崛起的国家，大部分人的命运都会为之改变，这就是大国红利。但是这种时光不会太长，也就是50年左右，如果错过了，自己及后代都要付出更大的努力与代价往上提升阶层，而持有一定的房产就是最好的对冲方式。
中国的房价持续不断的上涨，无非几个核心原因——
1、经济的高速发展带来的收入的增加，
2、高速的城镇化率的提升带来的购买居住人口的增加，
3、以及持续的货币发行带来的通货膨胀
正因如此，买房应该具有长期视野，而不是执着于短期政策造成的波动。
巴菲特是一位伟大的投资者，当主持人问他什么时候会涨到某个价位的时候，他总是耸了耸肩说，“某天”，他暗示的意思是“你只要拿着股票等着就行了，其他什么都不用做”。
这些顶尖的投资者们觉得把握市场实际上是不可能的，政策天天都在变，因此最好的做法是不管市场情况如何，永远持仓。
我们很难预估下一个放开限购的城市是哪个，也很难预估明年两会出台什么政策。
但是中国经济不断增长、城市化不断推进，通货膨胀长期维持却是确定的，有这些长期趋势就足够了。今年明年出什么政策，影响不了房价仍然上涨的最终结果。
2001年底2002年初，清华大学一位教授接受央视采访，宣称“2002年，是房地产的冬天”，引发轩然大波。2002年其实是中国房地产的“春天”，而且是“早春”。
2005年上半年，中国社科院一位研究员，著名的房地产“平民代言人”，预言“北京的房价要跌一半，上海要跌三分之一”。结局是，2005~2007年，房价连涨3年。
2006年4月，一位网友发出《深圳市民XX关于发起不买房行动致全社会的公开信》，号召大家不要买房。只是最后他自己也买房了，出来公开道歉。
……
2019年很多人又开始告诉你房价再也不涨了，楼市不行了，但是这种言论往往只告诉你答案，却难以给出一个令人信服的理由。
其实每一次交易都是对资产的重新定价，正常来讲，市场买卖越自由，最终价格越均衡，利润就越薄。从这个角度来讲，正是因为有调控，买房的人才有机会赚钱。
高层出台政策限贷限购，等于阻止一部分买家进入，实际上给制造了一个人为的价格洼地，正是买入的最佳时机，买好之后，静心等待上面放松政策，恢复交易，价格暴涨就行了，而每隔几年，都会有那么一两次放松政策，十几年了，上涨的逻辑一直没变。
真正成熟的投资者是反向操作的，买跌不买涨。当一个市场行情、一座城市的房价已经下跌了百分之十，并且横盘了几年，大家都不敢买的时候，就是最好的买入时机。因为跌无可跌的房价，接下来就是涨。记住，买跌不买涨，反向操作。
不过提醒一下大家：不要追求一夜暴富，要行之有序，持久地盈利，不断累积优势，直至强大不催。
总结一下如何买到跑赢大市的房子：
人弃我取，敢于在冷市买房
预见有潜力的地段
没有完美的房子，要学会为缺陷定价
一定要贷款，同时优化债务结构
与城市一起做垄断生意
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