万科刘肖：40 岁，有悔亦无惑

在我40岁之前，未曾见过什么“高山”，没想到人生最难翻越的，是生活。

——《一代宗师》

2019年，刘肖去爬了一次四姑娘山大峰，5039米的雪山，并没有让刘肖觉得“征服”，整个过程实际上充满了绝望和给自己打气的循环。从雪山上下来之后，他改变了对“难和易”的认知。

他还去了非洲难民营支教，和当地的志愿者难民创业者们相处了一周，行程即将结束的时候，当地有位来自难民营的年轻人突然嚎啕大哭。大家默默无言，每个人即将去向不同的世界，回到原来的轨迹。之前的七天里日日相处，成为好朋友，吃一样的饭，之后的生活却天差地别，“我给他们带来了什么改变？”刘肖觉得世界忽然变得不太一样，陌生又新鲜。

这是刘肖2019年感受最深的两件事，他说：“35岁的时候，我曾经想象自己的40岁会是什么样子，会有多么‘不惑’。当真正的40岁来临，却发现自己更乐于检讨反思，也因此感觉更轻松和年轻，可以说有悔亦无惑。”

01

城市时钟

在外界看来，万科风格稳健，事有成规，照章办事就行。但对于公司和区域的掌舵者而言，每一次做出决定，都有可能是在指出一条攀登雪山的路线，决定着后面数年的走向和成百上千人的感受。

人们都希望未来更好，大多数人却只能看到当下、活在当下，不愿到山顶去看一看。

刘肖说，企业是“时代的企业”，就像35年前没有深圳特区，就没有今天的万科一样。每个城市也有自己的“时钟”，做地产开发必须去看看它走到了几点几分。作为管理者，还必须为未来设计一条攀登路线。

据万科判断，人口结构变化、城市分化、经济新趋势是对地产行业未来影响最大的三大背景。“90后比80后人口少 3,100 万，00 后又比 90 后少 4,100 万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。”万科在2018年年报中写道，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑，“而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018 年社会消费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下，人口的结构化分布，可能比总量数据更为重要。”

白银时代需要更加细腻，更高技术含量，面临的竞争更激烈，环境更多变，难度更难。

有分析人士判断，在大量一二线城市实行“限价”，三四线城市取消货币补贴的政策持续下，传统住宅开发的市场是被“夹击”了，利润也被从地价和售价两端“锁死”，当之前几年的土地红利被消化完之后，大批企业的净利润会出现“腰斩”，降到8%之内。每一步都决定着能不能活下去。

但大多数人是站在过去的经验上看未来，而不是站在未来看现在。在地产企业内部，底层员工更愿意用驾轻就熟的重复劳动来保住过去的这份薪水；项目层面只想卖掉房子，拿到新的项目，市场不好就大量用渠道，支撑销售的产品力和品牌价值难以招架现实的急功近利。对于他们，传统业务和新业务之间是横向对比关系，而不是现在和未来的关系。

刘肖曾在朋友圈里推荐了一本书：《变量》。他总结了多个启发性观点：“发展初期看大趋势，发展后看小趋势”；“比起房价拐点，更应该关注城市化的拐点”；“在未来时代，小众才是主流”......

刘肖说：如果没有当下面临的压力，我不会每天去想将来在哪，新的增长点在哪？

过去的一年他还有“9个后悔”，在“9个后悔”背后，有些是压力太大之下的动作变形，有的是判断失误，或者是思考的时候站错了位置。刘肖认为，世界看似平静，雪山一直在那，非洲难民的生活并不会立刻出现翻天覆地的变化，但我们自己却正处在变化的“门槛”上。

三个大趋势将影响到多数人的工作、生活、行业。一是科学技术深入每个行业，移动互联影响到了人与人的交流，行业资源的聚拢方式；人工智能将会带来新的产品，新的社会分工和生产方式。

二是资源、城市加速分化，经济转型与产业升级过程中，资源组织方式变化。产业更加聚焦于城市圈、城市带、人口聚焦方式也随之变化。人口红利下降、人口结构在不同城市加速分化。

三是随着人口结构变化，新的东西出现，人们对生活品质的追求也在变，将会从追求社会资源再分配，逐渐更多关注新场景、新供给等新的创造。

在大背景和大趋势下，刘肖才提出了万科北方区域的“五个新引擎”——TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改。每个方向都对应了经济、城市、人的新阶段。

不理解大时代的人，只能随着趋势浪潮漂流，后知后觉。还有一些，注定被淘汰。

10月27日，刘肖脚下的土地是沈阳的一座老厂房，在工业时期东北著名的红梅味精厂。这座从日据时代就诞生的老厂，在2014年被市场淘汰，悄然关门。

刘肖认为，每个城市都有不同的发展阶段，工业时期城市需要厂房，城镇化加速时期需要更多的住宅，而城市钟摆指向的今天，新经济浪潮和新消费主义席卷之下，人变了，城市变了，文化不再是配套资源，文化产业也可以作为一个支点，来撬动更多的资源聚集，改变城市的生活方式，进而衍生出更多的商业机会。

“我在两年多前提出了文创园的设想，正是基于这样的初心，我们要把握中国城市进入文创时代这样一个基本的变化。所以我相信通过文创园产品线，我们能够更好的把握城市的发展。”

刘肖说，如果没有这些后悔的事，今天会好到不能想象。

可“人生若无悔，那该多无趣啊……”。

截至 9月末，万科计提了11.4 亿元存货跌价准备，余额达到了 30.6 亿元，比去年全年的数额还多了7.5亿元。

截至到10月27日，今年已经有408家房企宣告破产。

如果不去看每天正在发生什么，抓住蛛丝马迹，许多人只有等到结果降临，才会被迫改变。

02

需要与被需要

为沈阳的万科•红梅文创园站台，是刘肖就任区首后第一次到北京之外的城市参加项目发布会。在此之前，他今年只在北京的公开场合出现过2次。

一次是在今年4月，他出现在了“贝壳新居住大会”上。他说，他欣赏左晖。后者是行业内公认的战略家。2018年，左晖又打破链家模式，推翻过往，转型做贝壳找房平台。刘肖认为，左晖的判断极准，战略非常清晰。

一次是在今年8月，刘肖出现在北京随园养老中心发布会上。他说，“中国进入了老年时代，今天60岁以上的老年人占2.5亿人口，另外，现代养老服务有很多痛点，整个行业的需求没有被满足，对养老人群整个服务标准都还远远不够。所以我们看到一个巨大的市场前景，看到了外面的机会。”

即便是投资百亿规模的万科青龙湖项目、被给予厚望的台湖东望项目，刘肖都没有出现。他像左晖一样，出现在“难而正确的事”上。

如果从一个项目、一个区域的销售额抽离出来，再去看地产行业、业务布局、项目拿还是不拿，刘肖在思考三个问题：给城市的价值是什么？带来哪些产业价值？我们要创造什么样的社会价值？

他告诉自己不要茫然，只有合理的才能长存。合理的前提，就是要回答这些问题。

“要怎么紧跟时代走呢？那就是要和城市同步发展，和客户同步发展。”刘肖认为，过去人们需要房子，现在东北需要投资和产业活力，逻辑是不变的，企业只有做被需要的事儿才有价值。

从万科的住宅、商业、物流、滑雪产业，到北京万科的TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改，去理解万科新的“城乡建设与生活服务商”定位，能看到一个立体的、综合的城市，而不是一个砖瓦的平面。

“文创园的背后是经济，是城市资源和新兴产业结合的发展，新一代的信息技术，新能源和工业技术交叉融合，这些都可能驱动东北的发展。”刘肖用红梅文创园举例说，文创园项目的成功落地，就是城市资源和信息产业结合发展的结果。沈阳有丰富的文化IP，故宫、鲁美、沈音等，有丰富的历史，有外地的新产业、新IP愿意进来，万科做的是提供空间和场景，设计一个能发挥乘数效应的生态。

跟随城市的钟摆，做城市需要的事，而不是你想要从城市中攫取的，这个思维的转换很难，但很多事，不做无惑亦无获。

文 | 房涛、胡描

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