房价超二线 四线小城的日光盘秘密

编者按：本文来自经济观察报，作者：饶贤君，36氪经授权转载

“开盘即罄”、“火热加推”、“连夜排队”……在众多房企降价抢跑的市场环境里，这样久违的日光盘热词在一座四线城市——衢州身上再现。

一组对比数据映射着这个城市房地产的“高温”，在2018年全国城市GDP排名中，衢州市以1470亿元排在第174位，而在安居客的2018年全国房价排行榜中，衢州市以13189元/平方米的均价排在第32位，超越了成都、昆明、西安、重庆、太原、兰州等大批二线城市。

剥开日光盘的火热外衣，内里却是这座四线城市窘境的缩影：不够健康的产业结构、迟来一步的城镇化、对土地财政的过度依赖，种种因素交织下步步推高的房价最终又能走多远？

全城热卖

10月27日凌晨12点，衢州望潮府门前已经排起长队，150元可以换来不必熬夜等待——周边小区的大爷大妈在旁边兜售“黄牛服务”，他们乐于用一晚上的排队闲聊来赚这笔外快。

开盘时间是27日早上八点半，一些没有预料到购房盛况的购房者提前在七点半来到了现场，见到的是冒着雨仍排到了国道上的长队，而一些晚到的购房者在周边连车位都找不到，只好抱憾离去，等待即将到来的衢州碧桂园江湾半岛开盘。

一小撮“关系户”在工作人员的带领下悄悄绕开大队进入了项目销售现场，他们对这个新盘势在必得。王志发（化名）是“关系户”中的一员，签完合同、交完定金，他顿时感到身体一松，这是他人生的第一套房，意义非凡，“不找关系哪里买得到啊？排队根本没戏，进来只有别人挑剩下的。”

望潮府开发商之一的融创，在开售的当天下午，用“片刻即已售罄”形容开盘后的热卖景象，并宣布大户型的加推时间提前。而据王志发等购房者称，大户型加推的当天，除了几个一楼配电房旁边的户型留到了最后，加推房源均被快速抢购一空。

望潮府并不处于传统意义上的衢州市中心，其位于衢州市的新城市中心区——西区的边缘位置，王志发表示：“从望潮府再过去一点，就是一大片一大片的农田，我买这里就是为了实验小学的学区，江湾半岛的位置比望潮府好一点，到时候可能比望潮府卖得还快。”

学区叠加融创府系的溢价，让这个位于城市边缘的项目以21500元/平方米的高价迅速清空，数位衢州当地人士对记者表示，这对衢州市老城区、中心城区的房价来说就像兴奋剂——郊区都两万一了，主城区该卖多少？

火热的氛围就像把这个城市包裹在了房价的蜜糖中，衢州房产超市网统计数据显示，在2019年上半年，二手房市场始终处于量价齐升状态，成交量增长至8730套，一个可对比数据为，2016年全年，衢州市二手房交易量为8848套。

各种各样的房产中介门店林立在大街小巷，数量甚至超过便利店。即使是一家门店逼仄的小中介，你不仅能通过他找到衢州本地的一二手房源、省内省外不限购的公寓，还有机会了解到限购城市的“内幕”和“操作手法”。

这座城市的居民或许也是房地产市场最坚定的多头阵营，记者与十数位当地居民进行了交流，即使是北京、上海等标杆城市的房价稳中有降，全国各地的房企掀起降价潮，他们大部分都坚定认为，衢州的房价一定还会再涨，王志发认为，“就算我现在是高位接盘，过十年再看肯定还是涨”。

翻看衢州的房价趋势，似乎可以理解这样信心的来源，安居客数据显示，自2016年6月开始，衢州的平均房价由7827元/平方米一路上涨至今，已经达到14062元/平方米，涨幅为79.66%，同期，浙江省省会城市、强二线城市杭州的平均房价涨幅为50.35%。

谁来“接盘”？

整整一个下午的时间，中介门店老板伍州坐在自己办公室的沙发上，脸上挂着机械式的微笑，他努力让自己的思绪不要飘离太远，随时准备应对坐在他对面的一家三口，用他听不懂的方言激烈讨论时甩向他的问题。

这对父母从江西赶到儿子工作的衢州，为儿子买房做最终的决定。一套房子价格适中，刚好和预算吻合，但另一套房子位置更佳，还有学区，只是需要他们再借一些钱才够首付。

近两年的时间里，伍州接待了越来越多类似的家庭，他们大多来自安徽、江西、福建这三个与衢州市接壤的省份，“大部分是农村、县城里过来的，直线距离其实都很近，特别是江西那边，有些地方过来比省内的城市还要近。”

与三省接壤的特殊地理位置让衢州人在外时经常用“四省通衢的‘衢’”来介绍自己的家乡，这样的地理位置也让衢州吸引了周边村镇的人口流入。根据衢州市统计局数据，2018年衢州市常住人口为净流入，增长2.4万人。

与人口增长同步，衢州市原本落后的城镇化水平也在近年有所提升。衢州市统计局数据显示，2018年，衢州市的城镇化率为58%，相比2017年增长2.3%，相比2016年增长4.3%，城镇化增速为全省第一。但58%的城镇化率不仅在全省城镇化率68.9%的浙江排名最末，也低于全国60%的平均城镇化率。

人口小幅净流入、城镇化率向平均水平追赶，仅仅这两个理由要为近乎翻倍的房价做注释仍显不足。

伍州表示：“当地富庶的城镇居民，孩子接受良好的教育后，大批向外流出，而流入进来的人口，有很大一部分来自农村，这中间购买力水平的差距是很大的。”

衢州市卫生和计划生育委员会的数据显示，从2011年到2016年，衢州市向外流出的户籍人口数量达到45万人，其中绝大多数都是大学毕业生、青壮年。

伍州表示，流入人口的刚需只是需求的一部分，当地居民自身的改善需求市场空间更大，大量大型房企品牌的进驻刺激了改善市场，“很多老城区的房子，已经有三四十年了，像碧桂园、祥生、融创这些房企进来拿地，项目周边的房价也直接抬起来了，把原来的老房子卖了，加点钱去换一套新房子，很常见。”

2018年8月，衢州市拍出了第一块“限价地”，限住宅高层及多层最高销售单价为1.45万元/平方米，据介绍，该地块成交后，周边楼盘价格迅速从1.2万元/平方米左右的均价增长至1.4万元/平方米，目前，周边均价已经达到1.7万元/平方米。

与高昂的房价相比，衢州市人力资源和社会保障局发布的数据显示，衢州市民的平均薪资水平约为5.67万元/年，房价收入比约为10.4，当记者问及此，伍州露出了自信的笑容：“衢州有的是有钱老板，几百万算啥。”

产业求变

从金华过后，刘师傅的大货车就可以开始加速，因为通往衢州的高速路上，大货车的数量急剧减少。

为衢州当地一家化工厂做物流运输的刘师傅清晰感受着近两年运货量的变化，他所熟知的几位外地大货车司机从2017年开始就已经不再来衢州，从化工厂向外去的大货车数量从原来的十多辆减少到了七八辆，“下高架的时候，以前能闻到很浓的化工厂味道，现在也闻不到了。”

第二产业是衢州的支柱产业，衢州统计局数据显示，2018年，第二产业占全市GDP的比例为45%，而在第二产业中，化工、水泥和钢铁三大行业利润总额占比为57.3%，对规模以上工业利润增长的贡献率为112.3%，衢州市对重工业的依赖极高。

与伍州的想象不同的是，第二产业的“有钱老板”们，日子也并不好过。

衢州市统计局提供的信息显示，今年以来，在主导产品价格下跌、成本压力增加、同期数较高等多重因素影响下，规模以上工业企业利润空间持续收窄，上半年，全市规模以上工业利润总额50.50亿元，同比下降21.7%，低于全省27.1个百分点，居全省第10位。

依赖度最高的重工业迎来了沉重的压力，去年同期对利润增速拉动作用较大的化学原料和化学制品制造业出厂价格指数同比下跌11%，利润总额同比下降21.9%，较同期回落139.7个百分点；非金属矿物制品业出厂价格指数同比下跌1.7%，利润总额同比增长8.4%，较同期回落331.4个百分点；黑色金属冶炼和压延加工业出厂价格指数下跌3.3%，利润总额同比下降54.2%，较同期回落982.4个百分点。

统计局数据显示，第一产业、第三产业也同步回落，但部分新兴产业新兴业态发展良好、创业创新持续活跃，文化制造业、高技术制造业、节能环保制造业、时尚制造业增加值分别增长23.2%、13.4%、12.3%、8.4%，均大幅高于规上工业增加值增速。

记者查阅历年的衢州市政府工作报告发现，对产业结构的不合理性，地方政府有着充分的认知，2018年开始，部分重工业企业的停产和转移已经完成，2018年底停产企业已经达到55家，鼓励数字经济智慧产业制造业发展、促进产业多元化也在近年的政府工作报告中被单列为重点工作。

土地财政收入在衢州市支柱产业下行、新兴产业方兴未艾的时期，成为了产业升级的财政支柱。

根据衢州市统计局数据，2018年，衢州市土地出让金收入约为135亿元，一般公共预算收入为128亿元，土地依赖度为1.05，超过中国指数研究院根据国家财政局数据统计得出的全国地方政府平均土地依赖度0.55近一倍。

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