每平米23万，这套1949年前的“老破小”房子，双11拍卖被疯抢
编者按：本文来自每日经济新闻，作者：陈梦妤，36氪经授权转载
图片来源：阿里法拍
5.6平方米，成交总价127.55万元，每平方米折合近23万元！
每平方米单价（23万元）再加2万元，最近爆红的李海就可以在鹤岗买5套70多平方米的新房。而在北京，这只是一间建于1949年前的“老破小”。
两者之间虽没有可比性，但却真实地发生在今年的“双11”期间。11月11日上午，阿里法拍再现23万元单价“学区房”。尽管这个概念在官方已经日渐淡去，但现实中关于“学区房”的“天价”传说从未终止。
单价23万元“学区房”再现
图片来源：阿里法拍
北京西城区烂缦胡同一处总面积仅5.6平方米、起拍价47万元、市场估价65万元的“学区房”，11日上午以127.55万元、市场价近2倍成交，折合约22.78万元/平方米。该房产的竞价记录达到了136次，报名人数达29人，4.6万余人次围观。
据每日经济新闻此前报道，在距离此次拍卖2天前，这处房源就已引发近3万次围观，800余人设置了拍卖提醒，但仅1人报名。
图片来源：阿里法拍
从评估报告看，该处房产建成年代为1949年前，目前尚未腾空，房屋实际使用人承诺拍卖成交后一个月腾房。
图片来源：阿里法拍
在阿里法拍网上，这房产所在的烂缦胡同还有一次天价成交记录。2018年7月22日，烂缦胡同131号1幢等3幢、1幢1层1-1房地产以1.04亿元成交，低于市场评估的1.23亿元。
图片来源：阿里法拍
安居客数据显示，烂缦胡同周边皆为每平方米均价10万元+甚至15万元+的住宅区。稍远些的老牌豪宅一瓶和朱雀门，每平方米二手房均价也都在14万元以上。
烂缦胡同周边房价情况（图片来源：安居客）
“竞到110万以后也就剩两位竞拍人了，我们这样的都只能算打酱油。”有参与竞拍的人士告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）：“我的心理价位其实最多也就80万元，毕竟完全没有居住可能。‘双11’成交，大家都图个乐，挂出来有些时候了，而且这种房产其实都没什么实地考察的必要，所以参加竞拍的人也不少。”
电商“特价房”真的特价？
据每日经济新闻（微信号：nbdnews）不完全统计，以北京为例，在11日阿里法拍成交（含流拍）的32套房产中，11套流拍，7套围观超万人次，多个项目竞价超过50次。记者粗略估算，成交的21套房产中，8～9折居多，最低一套在市场价的6.5折左右。
除了烂缦胡同这处房产，当天成交的项目多数未达市场评估价。比如，北京市朝阳区安贞里四区3号楼14层4号房产，起拍价254万元，多达79次竞买之后以343万元成交，而这套房产的市场评估价是363万元。也就是说，最终以9.4折左右成交。
据每日经济新闻（微信号：nbdnews）此前报道，阿里法拍推出的特价房源皆属于司法拍卖房源，本身一定程度上就低于市场价格，也存在一定风险。
在10月25日放出的首批特价房源中，根据阿里方面的介绍，“房源主要集中在杭州市，覆盖长寿桥小学、高银巷小学、清河实验学校等多所优质小学的学区”。但这11套阿里所谓的“学区房”中，只有长寿桥小学属于杭州小学的“第一梯队”，其他并不是最热门学校。
而当天成交的烂缦胡同这处房产，对应的回民小学等在北京亦不属于“第一梯队”小学。
上述竞拍人士也表示：“烂缦胡同的学区其实在西城来说不算特别突出，现在家长真的太舍得花钱了，不过也许人家就是冲着这个地段投资，或者落户吧。”
与此同时，尽管阿里此前宣称“这批特价房源的起拍价，至少比市场价低3成”，但值得注意的是，这里的低3成，指的是起拍价，多数热门区域的房屋成交价远达不到这个优惠。比如，3万多人围观的杭州市上城区金色家园一套房产，695万元的成交价，约相当于市场价的8.9折。
阿里方面曾表示，整个“双11”期间累计将有上万套特价房拍卖，类型涵盖热门学区房、地铁房、景区房。但从真实情况看，这些所谓的热门“学区房”之类，更多只是个营销噱头。
“也就是跟‘双11’捆绑营销，博个眼球，其实没什么实质性优惠。”有房企营销人士向每日经济新闻直言。
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