新力控股登陆港交所，直言上市因缺钱

图片来源@视觉中国

11月15日，新力控股正式登陆港交所，发行价3.3港元至4.5港元，发售5.294亿股，拟集资17.47亿至22.5亿港元。当日开盘价3.98港元，截至上午收盘，报3.93港元，较开盘下跌1.26%。

这家刚刚成立9年的江西房企，于今年5月向港交所递交了招股书，10月底终于通过了聆讯。一般而言，企业从递交招股书到上市敲钟只需要一个月，但新力控股已经算是幸运的那个，与其几乎同期递交招股书的海伦堡地产、奥山控股、万创国际还在排队，加上后续新交表的企业，等待IPO通关的内地房企还有8家。

今年以来，中小规模房企掀起上市潮，被业内看作资金压力下的无奈之举。新力控股在招股书中直言，融资额的约60%将用于现有项目开发建设，约30%将用于还债，约10%将用于一般营运资金。但目前来看，中小房企上市融资的自救之路，似乎并不顺畅；而对新力控股而言，上市除了将其面临的经营风险公之于众之外，带来的帮助似乎也不会太大。

多年激进发展

2010年，新力控股在江西成立，自诞生以来便一直在急速奔跑，赢在了起跑线---- 刚成立没多久便拿下梅岭景区脚下的一块"地王"，2014年销售额即达8亿元；2015年达45亿元，成为江西前三；2016年直接飙至161亿元。

2016年，新力控股走出江西，在惠州成为销售榜眼；2017年，已在全国15座城市布局，并于6月将总部迁往上海，销售额高达457亿元，跻身全国50强；2018年初，创始人、董事长张园林提出"保800亿争1000亿"的目标，最终实现915亿元，位列全国34名。

2008-2017年，正是南昌房价狂奔的十年，从均价不足5000元涨至超万元，涨幅全国前十，在中部六省会里仅次于合肥，新力控股的规模扩张，恰是由于生逢其时。招股书显示，其近三年合约销售额、营业收入、净利润等均保持近100%左右的复合增长。

招股书显示，2016年至2018年，新力控股营收分别约为从22亿元、52亿元、84亿元；归母净利润分为6244万元、9502万元、4亿元。2019年前四个月，公司的营收、归母净利润分别为57亿元、2亿元，同比分别增长278%、357%。同期，新力控股毛利率分别为24%、34%、37%、34%，在业内处于中上水平；净利率则分别为3%、2%、5%、4%，处于较低水平。

经营风险极高

激进发展的另一面是居高不下的负债与经营风险。根据招股书，2016年及2017年，新力控股经营活动所产生的现金流量净额分别为-20亿元、-65亿元，2018年大幅转正至17亿元，到2019年4月底，又转负至-13亿元；再看代表着企业经营风险的净负债率，新力控股过去三年的数据分别为190%、270%、240%，2019年4月底更是直接飙至310%，远远超过70%至80%的安全区间，在业内排名前列。

负债方面，2016、2017、2018年，新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元，若包含公司债在内，前两年数据不变，2018年未偿还借款为221.03亿元，平均利率为9.3%、9.1%及9.3%，高于业内7.5%左右的平均水准。

另外，在反应企业短期偿债能力的流动比率方面，新力控股的数据一直为1.1，远远低于基准数值2，短期偿债能力较差；而另一个指标利息覆盖率，在公司自由现金流脆弱的时期更为关键，它可以说明公司是否还有能力支付利息以避免偿债风险，以及是否还有融资能力来扭转困境，该比率低于1时意味着公司情况十分危急，低于2.5时就需要引起投资者的警惕，而新力控股截至2016年底、2017年底、2018年底及2019年4月底的数据分别为0.5、0.8、1.1、1.5。

对此，新力控股自己也十分清楚。在五条经营风险中，新力控股在第四条写道："我们或无足够的资金拨付我们的物业开发项目，及资本资源未必可按有利条款取得，甚至根本无法取得。"

今年以来，国家将房地产企业融资的渠道不断收紧，融资成本一路走高，对新力控股这类规模中等的民营企业而言，尤其艰难。招股书中，新力控股提到，其于今年8月及10月发行的美元债年利率已高达12.5%，远超行业8%左右的平均水准，且期限仅6个月，最高延长180天，这对仍打算激进扩张的新力控股而言，可谓雪上加霜。

为促进回款，新力控股对旗下项目提出了"120天启动开发、180天达到预售标准"的要求，有的项目开工两月便完工销售， 最快的项目开工当月便开始销售，甚至在未取得建筑工程施工许可证情况下擅自开工。这导致新力控股多次被有关部门惩罚，成了在江西住建厅官网"黑名单"上的常客。

布局过于集中

除财务及资金上的风险之外，新力控股的经营风险还在于过于集中的布局。虽然在2016年，新力控股已经走出了江西，并于2017年将总部搬至上海，但江西仍然在新力控股的布局上占据重要位置。资料显示，2017年，在江西的销售额为294亿元，占总销售额的69%；2018年，在赣销售额539亿元，占比59%。

招股书显示，截至2019年7月31日，新力旗下共84个项目，覆盖21座城市，总土地储备约为1497万平方米，其中41.5％位于江西省，34%位于南昌；第二大粮仓惠州占比20.2%。

在风险因素的第三条，新力控股提到，其大部分收益是由江西省的业务产生，江西省经济状况任何显著下滑均可能对公司经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。

事实上，2018年起，江西省政府出台了一系列文件抑制房价高涨，江西房价自此驶入慢车道。最新数据显示，今年10月，南昌市新房均价14439元/㎡，环比下跌1.26%，二手房均价环比下跌0.3%；至于惠州，今年上半年一手住宅成交56444套，为近三年来半年成交量的最低值，环比下降19.8%，同比下降28.0%，下半年也延续了这一趋势。

仍有7家在等

去年开始，房企赴港上市成为风潮。2018年1月16日，正荣地产上市，此后弘阳地产、美的置业、恒达集团等相继上市，加上物业企业，2018年在港成功上市的内地房地产行业公司达11家，是近21年来的巅峰。

进入2019年，截至目前成功上市有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保及新力控股，还在排队的有海伦堡地产、奥山控股、万创国际、汇景控股、景业名邦、三巽控股、港龙地产7家。

这些企业的共性颇多：为中小型房企，有规模扩张的诉求，且负债率较高---- 一以蔽之，就是资金需求较大。在业内人士看来，中小房企选择上市主要出于两个考虑，一是区域型房企的生存危机加剧，大型房企是全国布局，风险分散，而区域型房企一旦遇到调控，就可能受到较大影响，因此区域型房企不得不选择扩张，争取更多生存空间；二是偿债压力，比如近两年上市的房企大部分都把募集的资金部分用于还债。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前中小房企有一个明显的导向，就是通过上市获得较好的发展机会。因为对于中小型房企来说，不上市的话，规模很难做。

但对于目前的环境而言，在港交所上市或许并不是好的选择。58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，调控不断加码导致房地产行业未来前景的不确定性增强，会直接影响港交所对于内地赴港上市企业的判断，从而影响上市成功率。

所幸，新力控股上市还是成功了。但今后的路要如何走，这家企业仍需慎之又慎。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）

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