房企打响TOP10座次之争：万科恒大亚军战 十强最后一席属于谁？

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：吴抒颖，36氪经授权转载

没有到2019年12月31日，谁都没法预测房企TOP10座次的最终排列，但从来没有一年的座次之争像今年这般激烈。

万科前9个月几乎已经坐稳亚军之位，始料未及的是恒大在“金九银十”突然“以价换量”，以房地产行业销售史上最惊人的单月销售额挤下万科；而十强之位的最后一席，目前有力的争夺者龙湖、华润以及世茂之间销售额相差不到50亿元。

“强者恒强”，是房地产行业的发展现状。曾有TOP3房企总裁预测，5年以后，中国前十大地产商大概会占到全部销售额的40%，而房地产行业天花板已经出现，新房销售总量将维持在15万亿元左右。

总量恒定，即使是“大鱼”，也必须保持时刻进取，否则在存量的厮杀中，一不小心掉队的就是你。

制图：陈梦妤

亚军花落谁家？

碧万恒三家之中，万科是“稳健增长”的代名词。万科的销售额增长是“匀速运动”，没有爆发式增长，与市场整体表现总体上保持一致。

2019年9月，在万科南方区域媒体交流会上，万科董事会主席郁亮认为今年9月的销售成色不足，“金九”不一定有了，而这一预判最终被万科的销售数据证实。

2019年9月，万科的合约销售金额约492.9亿元，，同比增长约13.52%；合约销售面积约320.7万平方米，同比增长约6.02%；到2019年10月，万科的合同销售额还出现了同比下滑。

万科公告显示，2019年10月，万科单月实现合同销售金额为433.8亿元，同比下滑19.8%；合同销售面积341.3万平方米；实现合同销售面积271.3万平方米，同比下滑20.5%。

而在万科错失“金九银十”的时候，恒大开始奋力追赶。今年9月，恒大连同其附属公司实现合约销售金额约831.1亿元，较上月增长约73.8%，较去年同期增长约31.9%，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。

就在外界以为这是恒大的顶峰时，其又一次刷新纪录。2019年11月4日，恒大公告称，集团物业于2019年10月的合约销售金额约为人民币903.0亿元，较上月增长约8.7%，较去年同期增长约70.2%，继上月之后再度刷新本集团单月合约销售金额的历史记录。

制图：甄素静

市场分析认为，近年楼市持续盘整，恒大业绩大增反映了其高品质、高性价比的产品具有强大的竞争力。同时，恒大在“金九银十”期间实施全员营销，成效显著，推动了业绩不断增长。

相较之下，万科的促销动作没有恒大积极。从销售均价可以清晰地看出两者的营销策略差异，恒大2019年10月的销售均价为9336元/平方米，去年同期则为10524元/平方米；万科今年10月则为15989.7元/平方米，去年同期则为15842.4元/平方米，同比略涨。

万科并没有对外公布销售目标，而是更注重回款。据《每日经济新闻》记者了解，万科今年的回款目标是6000亿元，相比去年的6300亿元有所下降；恒大今年的销售目标则为6000亿元，以恒大时常超额完成销售目标的进度来看，今年的亚军争夺战依旧充满悬念。

制图：甄素静

TOP10最后一席属于谁？

龙湖、华润和世茂，是频繁与“前十”联系起来的房企。华润置地的管理层曾经多次公开表示，“保住前十”是力所能及的事情，但从今年前10个月的情况来看，华润置地守住前十依旧面临挑战。

世茂这家新科“并购王”，也是今年第十名的有力争夺者，也有着“重回前十”的野心。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在业绩会上说：“去年是11名，还能不能往上走，我相信应该能吧。”

至于龙湖，这是一家在融资方面表现优秀但在规模发展上相对佛系的房企，这几年始终在第十名左右徘徊。2018年，在克而瑞榜单上，龙湖位列第10，销售额为2006.7亿元，与第9名的华润置地相差99.3亿元；领先第11名的世茂301.7亿元。

但从去年开始，龙湖、华润和世茂的座次就十分接近，不同的是，今年前10个月三者的差距已十分微小。龙湖今年前10个月的销售额是2016.2亿元，位列第九；仅领先华润14.2亿元、比世茂高了43.9亿元。

3家房企的销售额如此接近，不到最后一刻，座次之间的轮换也依然没有定论。但可以肯定的是，即使是表现佛系的龙湖、向来稳健的华润，其实都在暗暗发力以求保住理想的座次。

从土地市场表现看，三者都十分积极。据中指院数据，今年前10个月，龙湖的拿地金额为771亿元，华润为668亿元，世茂虽仅为228亿元，但在收并购上耗资颇巨。

没有人愿意掉队，尤其是在全行业认识到房地产行业已经到了天花板的时候，头部房企只要松懈一点，存量就会被其他房企吃掉，不仅是它们在发力，TOP20乃至TOP30的房企，又有谁没有跑进TOP10的野心？

一家TOP30房企人士曾经告诉《每日经济新闻》记者，他们内部认为只有到房企的“第一阵营”，才有足够的影响力和资源，会努力朝着这一目标迈进。

而一家深圳中小房企人士则认为，在融资面收紧的情况下，“做大才能做强，才能获得更多资金，这些年没有一家小而美的房企能够活得滋润。”

在房地产这个高度依赖金融的行业，不进则退。

就像10年前，绿城还是销售额仅在万科之后的房企，万达还位列第6名，世纪金源那时候是第8名。谁又能料想到后来绿城所经历的一切，以及万达如今的境况，又有谁还能记住世纪金源的销售额曾经跑进前十？

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