华夏幸福的“三道坎”

文｜一点财经编辑部，作者｜韩东，编辑｜刘煜

如果人生有四季，那成立于1998年的华夏幸福，2018年以前长达20年的发展时光，都可以称作是灿烂的春季和夏季。

然而， 2018年，由于遭受严厉调控，环京市场房价暴跌，华夏幸福也陷入了资金链断裂的危机，公司境况一夜入冬。

最终，华夏幸福选择引入"白武士"平安入股成为二股东，以帮助公司渡过难关。

然而，即便平安集团的入股暂时解除了华夏幸福资金链紧张的危机，但从现实的商业世界角度出发，谁都明白，华夏幸福和平安的"联姻"，绝非童话故事里所说的，"王子公主从此过上了幸福的生活"那样简单。

股东大会里投出的反对票

王子和公主结婚之后，最新发生的戏剧性的一幕出现在5月21日华夏幸福举行的股东大会上。

据华夏幸福发布的公告显示，于5月21日，华夏幸福举行了2018年年度股东大会。值得注意的是，这也是平安入股、吴向东走马上任之后，华夏幸福举行的第一个股东大会。

然而，令众多中小股东失望的是，虽然此次股东大会由公司董事会召集，但公司在任董事9人中，仅有2人出席。 华夏幸福方面称，公司董事长王文学和联席董事长吴向东因工作原因不能到会，同时公司董事孟惊、孟森、王威、独立董事王京伟、张奇峰也因工作原因未能出席。公司半数以上董事推举董事赵鸿靖先生主持本次股东大会。

有意思的是， 虽然诸多董事的缺席让此次股东大会缺失了不少看头，但中小股东们投出的反对票却为这次股东会增添了不少色彩。

据华夏幸福最新发布的2018年年度股东大会决议公告显示，虽然华夏幸福于当日提交股东大会审议的15项议案均获得99%以上同意票数表决通过，但在涉及重大事项，5%以下股东的表决情况上却有两项遭遇到小股东的反对。

其中，第11项决议《关于下属公司向参股公司提供借款暨关联交易的议案》持股5%以下的中小股东反对比例高达51.6129%；第15项决议《关于增加公司2019年上半年担保预计额度的议案》反对比例也有32.0470%。

涉及重大事项，5%以下股东的表决情况

虽然无从得知中小股东对于上述议案投出反对票的具体原因，但 从被投反对票较多的两项议案分别涉及华夏幸福的借款、担保问题不难看出 ----即便借助平安集团的入股，华夏幸福的资金链断裂危机已经解除，但在经历了那样一场惊心动魄的风波之后，中小股东对于华夏幸福的资金链状况依然心有戚戚。

风波后的华夏财务状况

股东大会上对于华夏幸福借款、担保问题投出的反对票，某种程度上也是中小股东们对于过去一年间华夏幸福负债情况和资金运用情况所表达的不满。而中小股东的担忧同样也是外界对于华夏幸福的担忧。

一点财经了解到，于2018年7月，华夏控股向平安资管协议转让其持有的华夏幸福5.8亿股股票，占华夏幸福总股本的19.70%，转让价款为137.7亿元。2019 年 2 月，平安人寿继续增持华夏幸福 5.69%的股份。

上述交易完成后，平安系通过平安资管和平安人寿，总计持有华夏幸福25.25%股份。而华夏控股及其一致行动人鼎基资本的总持股比例则由平安入股前的62.37%，进一步缩减为36.29%，仍为控股股东，实际控制人仍为王文学。

虽然随着华夏幸福与中国平安战略合作的开展，华夏幸福的融资环境与融资结构得到了较大改善。 但从华夏幸福此前发布的2018年财报来看，公司的财务状况依然不容乐观。

财报显示，截至2018年12月31日止，华夏幸福期末融资总额依然高达1390.39亿元，较2017年底增长25.78%；公司平均融资成本6.42%，同样较2017年增加了0.44个百分点。

而2016-2018年，华夏幸福的资产负债率分别为84.79% 、81.10%和86.65%，一直处于高位。

截止2018年末，华夏幸福拥有在手现金473亿元，同比2017年底大幅下降30.55%。与此同时， 2018年，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额以及筹资活动产生的现金流量净额均为负数。

而据华夏幸福此前于5月9日发布的公告显示，截至2019年4月30日，华夏幸福借款余额1749.69亿元。其中，公司2019年1-4月累计新增借款金额359.3亿元，累计新增借款占2018年末净资产的比例65.67%。

这也就意味着，即便期末融资总额已达1390.39亿元，资产负债率已经高达86.65%，2019年华夏幸福的负债仍在持续增加。

平安入股后仍有 "三道坎"

依然高企且仍在继续增加的负债，只是平安入股之后的第一道坎。事实上，自平安入股以来，华夏幸福的一系列人事调整就一直备受关注。

先是2018年12月4日，华夏幸福董事会宣布，同意聘任前华润置地高级副总裁俞建为公司分管财务及融资等业务的联席总裁。

随后于2019年2月19日，华夏幸福宣布，提名前华润置地总裁吴向东为公司第六届董事会董事候选人，任首席执行官（CEO）暨总裁，并全面负责公司业务。

2019年3月18日，华夏幸福董事会再次宣布，选举出吴向东为公司联席董事长，并任公司第六届董事会战略委员会委员。

伴随着吴向东的正式进入，华夏幸福开始进入北京、深圳双总部时代，深圳同时也是平安集团的大本营所在。

而在人事变动以外，华夏幸福在业务上也进行了颇大的调整。

华夏幸福在财报中提到，未来公司将在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。公司将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

无论是新人事的入局，还是新业务的探索，对于仍与平安处于融合阶段的华夏幸福来说，挑战都将存在。

与此同时，随着平安入股而来的还有双方签署的对赌协议。去年7月，华夏幸福在引入平安之时，双方还订立了一项"协议"。 彼时，华夏幸福承诺，未来三年，归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。

也就是说，2018年、2019年、2020年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。若利润补偿期间，任一年度的实际净利润小于预测利润的95%，则华夏控股承诺进行现金补偿。

刚刚过去的2018年，华夏幸福以117.46亿元的归母利润，"擦边"完成114.15亿元的利润承诺。而在2019年调控依然严峻、市场行情存在较大不确定性背景下，预计华夏幸福的利润挑战将依然存在。

据华夏幸福于4月19日发布的2019年1-3月经营情况简报显示，2019年1-3月，华夏幸福实现销售面积305.72万平米，同比减少11.42%；销售额305.34亿元，同比减少32.30%。

华夏幸福2019年1-3月签约销售情况

或许正是对2019年市场表现不甚乐观，一点财经注意到，华夏幸福于2018年财报中分别对应收帐款计提了坏账准备和对部分项目计提了存活跌价准备。

其中， 2018年度，公司对应收账款计提坏账准备6.79亿元，对其他应收款计提 坏账准备7.47亿元，共计计提坏账准备14.26亿元。

2018年度，公司计提存货跌价准备10.13亿元，其中，对开发成本计提存货跌价准备9.88亿元，对完工开发产品计提存货跌价准备2485.61万元。上述计提存货跌价准备的项目主要位于廊坊市、香河县、嘉善县等区域。

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