给我一个豪宅新rule 我可以“跷”起市场

编者按：本文来自微信公众号：锋面News，（ID：fengmiannews），作者：刘婷，36氪经授权转载

深圳“豪宅税”新规则落地首周，新rule反转了买家一度占据上风的购房跷跷板。

买家说：“深圳豪宅线终于调整，买房省了几十万。”卖家说：“我要调价，低于15万不要打我电话。”中介说：“我不是在签单，就是在去签单的路上。”

在“豪宅新规”落地的一周里，深圳市场买卖双方地位迅速切换，市场成交明显回暖。11月11日，深圳官方表示，深圳建筑面积144平米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。从此，深圳普通住宅的标准不再有价格的规定，仅以面积论豪宅。

此前的四年时间里，深圳各区按照豪宅线标准征收增值税，但由于房价猛涨，豪宅标准与市场错位，约有60%的深圳住宅均为豪宅。深圳贝壳研究院院长肖小平估计，新规后大约35%“被豪宅”的二手房会松绑，很多物业会因此省下十几万、二十万甚至更高的税费。

而如今的市场，买家还没接稳政策礼包时，卖家便已先涨为敬。虽然，整体调控政策并未放松，但是关乎买卖双方利益的一个微小政策，给当下深圳的二手房微观市场不小的触动。

市场反转“返价”不鲜

林佳是刚需置业，早在今年10月底便看中位于南山蛇口总价为725万的房源，新规出台后她担心业主涨价过快，11月14日晚上约见业主签约。

让她失落的是，受市场情绪影响，她要买的房子业主果然涨价了，还一口气涨了50万。谈判从下午5点一直进行到深夜11点，双方谈了6个小时，而业主坚持。卡在政策波动时点，她看上的这套房子最终购买计划泡汤。林佳当场崩溃大哭。

新规落地后，深圳市场从买家市场进入卖家市场，买卖双方进入深度博弈状态。买家还没从政策礼包的欢喜中缓过神来，转眼便在调价与反价的边缘怀疑人生。

在过去一周（11月11日至11月17日），临时调高价格与临阵反悔价格的新闻充斥着深圳楼市。

深圳贝壳研究院院长肖小平透露，新规调整前，每周调整价格的房源中调涨和调跌的比例分别为40%和60%。新规落地后，天秤发生微妙的倾斜。过去一周，调涨和调跌的比例分别为70%和30%。

不仅在核心地段南山，在相对边缘的光明区域，“返价”案例也不断出现。

深圳乐有家光明片区资深经纪人李召柱表示，一套位于光明的宏发上域的总价620万的房子，原本已经谈好准备签约，在签约前夜，业主突然说不卖了，要求涨价15万。另一套位于光明峰荟的房源在谈价时，业主表示买家已经省了几十万税费，自己加价10万并不算多。若买家不愿意加价，那就再等等。

“预计我这个房产律师要忙一阵子了。”一名深圳律师在新规后发了一条朋友圈。

信荣（全国）房地产律师团队张茂荣律师表示，11月13日，他便接到一起咨询案例。在新规落地前，买家便与业主约定好，业主将房价和税费算好，以实收的形式出售。买家将税费一起交给业主，由业主代交。新规过后税费减少，但业主却反悔，不想将税费退回。

张茂荣认为，豪宅线调整所涉及的增值税和个人所得税纳税义务人本身为业主，实收情况下买家只是代业主支付，“豪宅税”取消后，业主无需支付税费，买家自然无需代付。另一方面，“豪宅税”取消导致交易成本降低，业主预收买家“豪宅税”已无基础，且无需缴纳税务机关，应返还买家。

“8月18日，深圳建设中国特色社会主义先行示范区的政策落地。此后，深圳二手房市场出现回暖迹象。豪宅线新规或许正在逆转买卖双方的谈判地位，造成卖家返价、挂牌价上涨。”

对于业主调价的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是市场博弈的结果。在豪宅线调整之前，深圳存量房源中60%属于豪宅，调整之后省了几十万元的税费。正在挂盘的业主想参与省下来的价格，最直接的表现就是调高价格。

小户型学位房影响明显

豪宅线调整以后，深圳中介迎来下半年最热闹的一周。

深圳贝壳研究院数据显示，新规落地后的前两天（11月11日-12日），深圳成交量环比前一个周末增加57%。龙华成交量环比上升 257.1%，罗湖、盐田、宝安等区域增幅也都超过 70%。深圳中介协会数据显示，上周深圳房地产中介企业二手房开单量上涨25%。

市场的情绪在刚过去的周末达到顶点。一名南山片区的中介表示，最开始知道豪宅线调整的信息便知道市场反应将很剧烈，但现实情况仍比想象中更好。仅周末两天，他便签约了三单。新规落地至今，他已经卖了5套房子，平均一天半一套房。贝壳数据显示，11月17日红山片区单日新增佣金业绩超过130万，创历史新高。

市场调整，价格先行。一名乐有家香蜜湖中介表示，香域中央的一套房子原来价格为2250万，新规出台后，业主涨价到2450万，经过一番谈判后，最后2380万成交。从账面上看，业主涨价130万成交。但对于买家而言，新规前需要交的税费是130万，现在相当于将税费加到总价中按揭，原来的税费需要一次性交。对于买家而言，更倾向于分期付款。

多名中介人士对锋面News表示，尽管目前业主涨价热情高涨，但是买家承受的极限基本等于豪宅新规前的总价。若超过总价过多，买家一般选择放弃。目前成交的房源中，多是未调价或是上涨幅度较小的房源，更大的意义在于缩短成交周期，而非抬高价格。

在美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰看来，新规为之前“被豪宅”的中小户型住宅松绑，影响最明显的是小户型学位房，像翠竹、百花和后海滨路片区等面积相对小但单价高的房源成交明显活跃很多。

江少杰认为，新规为市场带来了信心，也提高了预期。叠加8月18日深圳建设社会主义先行示范区的利好，市场成交量回暖的情况应该能持续到农历过年前。同时，他认为新规不会大幅度推动深圳房价上涨，目前深圳对房地产市场的调控力度不变，限价政策依旧在执行。在新房定价被限制的情况下，二手房市场的价格也不会有太大的涨幅。“今年前三季度深圳房价稳中微跌，新规后价格将站稳，但不会猛涨。”

对于新规为何在年底落地的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，主要原因是深圳楼市调控最紧张的时候过了，政策基本见顶，货币开始宽松。另一方面，调整之后，原来“被豪宅”的房源入市积极，贯通“二手房—新房”的换房链条可以循环起来，从而带动市场的活力，促进成交。

李宇嘉建议，目前市场一片混乱，卖房业主较为强势，建议买家不要盲目跟风入市。从趋势看，深圳楼市已步入上升通道，但调控政策未松，受购买力和杠杆限制等，并不支持明显反弹。房价涨幅有限，买家择机入场。

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