优客工场IPO：为什么如此着急？能打破折戟魔咒吗？

优客工场创始人毛大庆

文丨一点财经编辑部，作者丨邱 韵，编辑丨刘 煜

一直被传上市的优客工场终于向美国证监会（SEC）递交了招股申请书，拟登录纽交所，并暂定募资规模为1亿美元。

这是共享办公行业第二个上市计划。今年8月，一直被奉为行业标杆的WeWork递交招股书，却在仅一个多月后就撤回了上市计划，并表示将推迟IPO。WeWork上市事件后，共享办公行业受到了越来越多的质疑，优客工场两个多月后的此次IPO，成为考验这个行业的又一事件。

根据此前的媒体报道，WeWork之所以考虑推迟IPO，主要是因为公开市场给予的估值远低于WeWork之前私募融资的估值。而就在优客工场招股书公布后，北京时间12月13日，路透社报道称，花旗集团与瑞士信贷已退出优客工场的承销商行列，原因是对估值无法达成一致。

同时，上述消息称，优客工场希望快速完成IPO，并将时间最早定在了明年1月初。为何它如此急于上市？共享办公真的能打破上市魔咒吗？

01、 成熟门店占比仅38%

2015年，于房地产行业转入白银时代时，优客工场正式成立，并一路受到资本加持。天眼查数据显示，在成立至今的四年时间内，优客工场共计完成了20轮融资，其中包括多次股权融资、战略融资，仅2019年就先后获得了龙熙房地产、洪泰资本控股的两轮投资。

四年的时间内，它通过空间拓展、强化社群、连接生态、并购合作等方式，快速发展。招股书显示，其规模在快速增长：2017年净收入1.67亿元，2018年为4.49亿元，同比增长168%；2019年前三季度净收入8.75亿元，同比增长210%。

但在规模快速增长的同时，优客工场的亏损也在持续扩大。资料显示，2017年其全年净亏损3.73亿元，2018年亏损4.45亿元，亏损扩大19%。而到了2019年，其前三个月的亏损幅度扩大到111%，由去年的2.71亿元增长到5.73亿元。

在招股书中，优客工场将自身亏损的原因归结于"为发展业务而进行的投资"，包括开辟更多门店、重建现有门店以及一系列收购。

的确，自2015年9月启动首个空间以来，优客工场一直在扩张，2017年其门店数量为94个，2018年就达到了191个，新开门店97个。不过到了2019年，其开店速度已明显放缓，截至今年9月，其门店数量为197个，新增6个。

对于优客工场来说，企业的盈利能力取决于门店的成熟度，成熟的门店入驻率高，盈利能力强且稳定。其中，开放时间超过24个月的门店被定义为成熟门店。

而从优客工场的门店发展情况来看，截至2019年9月，其2018年以来的新的门店数量达到了103个，占比超过一半，而且在197家门店中运营的有171家，也就是说有26个门店还没有正式开放。

招股书显示，其成熟门店由65个，在已运营的171家门店中占比仅为38%。不成熟门店以及建设中门店，成为优客工场亏损持续扩大的主要原因，也就是说它62%的门店当前还不具备稳定的盈利能力。

对于现在的优客工场来说，它还不能自我输血，其在招股书中也写道，"从历史上看，我们既没有盈利，没有产生正的净现流"。

股东提供的资本和短期借款所提供的现金，是它当前的主要流动资金来源。天眼查数据显示，自2017年12月的3亿元C轮融资以来，其先后完成了8轮融资。

其中，2018年11月，其获得了全明星投资All-Stars Investment领投的2亿美元D轮融资。在宣布获得投资后的第二个月，2019年1月，优客工场向All- Stars发行了1000万美元可转换债券，年利率为8％，于2020年1月9日到期。

招股书显示，优客工场在2018年的短期借款和长期借款分别为7769.8万元和4539万元，总借款额1.23亿元；2019年前三季度，其短期借款和长期借款分别为1.3亿元和2.97亿元，总借款额4.27亿元。

而且从当前的发展情况看，在一段时间内，它仍然需要依靠融资或借款。根据路透社的报道，优客工场的上市时间表非常赶，甚至最早希望在明年1月初完成IPO。

02、 " 二房东"的转型

资本寒冬下，优客工场的IPO，成为共享办公能否讲出资本故事的又一个考验，而此前WeWork的折戟已让这个行业蒙上一层阴影。那么于此时IPO的优客工场，希望给资本市场，给这个行业讲出一个怎样的故事呢？

乘着共享经济的东风，近几年来，共享办公行业快速发展。有数据显示，2013年中国共享办公规模为11.7亿元，2018年增长到174.1亿元，年复合增长率达到71.7%，预计到2023年将达到1322.8亿元。

在发展中，共享办公采用了在住房市场上常用上"二房东"模式，即先向房东租下楼层，装修改造成办公空间，再以较高的价格将这些空间分散出租给公司或个人。

这也是优客工场所采取的主要模式。据了解，其向企业或个人提供多种空间运营服务，并从中收取租赁和服务费用，这些空间包括面积大于200平米的标准化空间U Space，面积小于200㎡的小型办公空间U Studio，以及定制化空间U Design。

在招股书中，这些空间运营所产生的收入被归类为"空间会员费"。数据显示，2017年优客工场的空间会员费为1.54亿元，2018年增长155.3%至3.94亿元，今年前三季度为4.20亿元，同比增长59.2%。这也是优客工场的主营收入，2017、2018年，空间会员收入占比分别为92.3%、87.9%。

然而事实证明，"二房东"并不是一个成功的共享办公模式。招股书数据显示，优客工场的收入成本非常高，一直高于营收，其中由空间会员所带来的成本是其主要的费用来源。

不过2018年，优客工场开始探索轻资产模式，即不再租赁，而是与房东合作，为承担大部分资本投资的房东提供空间设计、建造以及管理服务，以开发和管理共享空间。通过这一模式，优客工场的成本投入更少，利润更多。

由轻资产模式所带来的收入在优客工场的招股书中被计入了"营销和品牌服务"。数据显示，其于2018年第三季度开始第一次计入，虽然前期也是成本高于收入，但到了2019Q3实现了收入高于成本 ----收入2.22亿元，成本2.02亿元。

优客工场也表示，其2018年和2019年前三季度的运营利润主要来自于轻资产模式，它也将轻资产模式作为未来的主要增长动力之一，今年7月，其已进一步扩大了轻资产模式运营。

招股书显示，2018年轻资产模式下运营的门店由12个增长到31个，到今年9月达到39个。其中，今年前三季度，由轻资产模式所带来的收入已达到4.03亿元，占比为46.1%。

不过需要注意的是，今年前三季度营销和品牌服务净收入大部分由省广众烁带来，这是优客工场于去年12月收购的一家数字营销服务提供商。而省广众烁的客户高度集中，前三季度93.2％的净收入由前四名客户带来，风险较高。

轻资产模式能否进一步撑起优客工场的长久未来呢？当下还不能给出十分确定的答案。

03、 结语

资本寒冬下，优客工场的IPO似乎给这个被WeWork折戟的行业带来一丝暖意。但并不那么温暖的现实仍然摆在优客工场和整个行业面前，由融资和借款所驱动的增长不可持续，精细运营和自我造血已迫在眉睫。

毕竟，哪怕可以通过IPO继续求助资本市场，但也需要给资本市场以交代。

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