远洋集团增速放缓，今年目标或难达成

图片来源@视觉中国

近日，远洋集团公布了11月销售业绩。2019年11月，协议销售额为约人民币120亿元，比去年同期上升14%；协议销售楼面面积为约57.33万平方米，比去年同期上升8%；协议销售均价为每平方米约人民币20900元，比去年同期上升6%。

2019年前11月，远洋集团累计协议销售额已达到约人民币1133亿元，比去年同期上升22%；累计协议销售楼面面积约557.41万平方米，比去年同期上升28%；累计协议销售均价为每平方米约人民币20,300元，比去年同期下降5%。

今年，远洋集团的销售目标为1400亿元，截至11月完成率约81%。克而瑞数据显示，截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中，近7成房企的目标完成率已达到90%以上，23%的房企目标完成率在80%-90%之间，另有9%的房企目标完成率仍不及80%。也就是说，远洋集团的目标完成情况在业内排在后10%左右。

克而瑞认为，总体来看，在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。就远洋集团而言，2019年仅剩最后一月，销售目标还差267亿元，而今年远洋集团最高的单月销售额为167亿元，或许难以完成目标。

增速放缓

2018年初，远洋集团董事局主席兼行政总裁李明曾在出席业绩发布会时表示，未来三年到四年将保持每年50%的增长速度，实现2000亿元以上的销售规模也是必要的。

李明的底气或许来自于2017年，远洋集团销售额同比增长40%至706亿元。2018年，远洋集团再创高峰，销售额同比增长55%至1095亿元，成为千亿新贵。李明趁热打铁，为2019年定下了40%的增长目标，但进入2019年后，远洋集团便逐渐掉队，增速较去年放缓。

上半年，远洋集团实现协议销售金额600.8亿元，同比增长33%，销售面积为285.09万平方米，同比增长24%；而2018年这两项指标的增速分别为48%、41%。上半年43%的目标完成率，亦低于TOP30房企的46%。前11月22%的增长率，较上半年进一步下降。

伴随而来的是营收增速下降及利润的减少。2019年上半年，远洋集团录得营业收入165亿元，同比增长7%，占比78%的物业开发收入同比减少2%，而物业投资收入则同比减少了44%。上半年，远洋集团股东应占溢利约19亿元，同比下降约20%；毛利34亿元，同比下降7%；毛利润率和核心利润率分别为20.4%和6.4%，较上年同期分别下降3.1个百分点和3.3个百分点。

增速放缓的背后，是企业战术上的保守。2019年上半年，远洋集团为表示"谨慎获取土地，不冒进、不盲从"，仅获取6幅土地及1个成熟项目，且多为合作拿地，新增土储面积103万平方米，较上年同期减少逾80%，拿地金额未进入前100名。截至2019年6月末，远洋集团的总土储为3923万平米，权益土储为2076.4万平米。

下半年，远洋集团也延续了这一策略，克而瑞数据显示，远洋集团今年前11个月新增货值368亿元，在业内排名64；新增土地价值115亿元，排名68；新增土储面积200万平方米，排名73。

高光时刻

远洋集团成立于1993年，2007年在港交所上市。招股书中，远洋集团引用中国指数研究院数据称，公司自2004年至2007年7月31日间在北京出售的总建筑面积为业内第一，是北京最大的房地产公司之一。截至2007年7月底，土地储备共451万平方米。

当时的远洋集团万众瞩目，有"红筹第一股"之称，在国内融资规模位列第二位、全球房地产企业中排名第三。上市第二年，远洋便被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股，是内地在港上市房地产公司十强之一。

2007年上市后，远洋集团开始大规模拿地，出手阔绰。10月，以22.26亿元的竞价获得杭州杭一棉地块，楼面价高达15588元/平方米，比周边新盘的现售价还要高出许多，成为当时的"杭州地王"。此后，又以43亿竞得杭州城北商务区面积达299亩的两地块；以21.5亿元全资收购青岛颐中地产100％股权；与太古地产40亿元合作发展北京朝阳区写字楼商场综合项目等。

2009年，远洋集团又一次震惊行业，以467%的溢价率拿下北京市大兴区亦庄地块，刷新了北京土地市场拿地不超过300%溢价率的纪录。2010年，远洋集团又以40.8亿元总价、2.75万/平方米单价拿下"大望京"地块，再一次成为单价地王。2007年年底，远洋集团土地储备约1018万平方米，到2010年底时已翻倍至2061万平方米。

但受2008年金融危机及宏观调控影响，远洋集团所拿地块迟迟难以上市出售，2010年"国十条"出台后更是雪上加霜，成功入市者利润空间则遭大幅挤压甚至亏损。2008年，远洋集团成为当年唯一一家通过下调销售目标以保证完成率的企业，且经过下调的目标还是通过多次开展降价活动才完成。

但充足的土地储备依然促进了远洋集团的发展。2007年上市当年，远洋集团协议销售金额为62亿元，2009年突破百亿，为143亿元，较2008年几乎翻倍，当时的百亿房企不超过20家，企业达到高光时刻。

错过的时代

或许是2007年的激进让远洋集团留下了阴影，2011年起，远洋集团拿地逐渐放缓，2012年至2014年土地储备甚至连续三年负增长，2014年年底倒退回1988万平方米，直到2016年才重回2013年的水平。

2016年，李明曾在远洋集团半年报业绩会上表示："远洋在历史上经历过地王的滋味，拿地王不是成熟开发商做的事，现在已经过了土地储备越多市值越高的阶段，反而土储越多、风险越大。"

但土储减少的直接后果，便是规模增速的放缓。2011年起，远洋集团的销售额增速逐年下降，直至2015年仅有1%，当年销售额为405亿元。而对比之下，这几年大量房企抓住机遇不断壮大，远洋集团在业内的地位逐渐下降，渐渐失去了当年的光环。

此外，远洋集团错过的还有三四线城市棚改之风。2014年，远洋集团提出聚焦一二线城市，退出三四线市场的决定，将三四线600万平方米的土地剥离。在2017年和2018年，远洋集团来自一二线城市的合约销售额占比均超过90%，三四线的贡献不到10%。但大量房企在2016起借三四线城市棚改之风进行规模冲刺，在利润上亦收获良多。

终于，李明有些坐不住了。2017年半年报业绩会上，他对拿地的表态转为："如果市场好，多花点代价增加土储也可以，无非多花点钱"。2017年，远洋集团果然开始积极拿地，当年年底土地储备达3408万平方米，较2016年底大增57%，增速仅次于2007年上市当年的61%。

与此同时，2017年远洋集团销售额同比增长40%至706亿元。2018年，远洋集团土地储备突破4千亿大关，销售额亦再创高峰，同比增长55%至1095亿元，成为千亿新贵。从百亿到千亿，远洋集团用了9年，与同业相比并不算快，但也总算成了。但代价是总营收同比下降9.61%，净利润同比下降30.14%。上海易居房地产研究院总监严跃进曾评论称："这与远洋过去经历过管理层调动，行政执行效率不高，发展有些滞后不无关系。"

只是没想到，当业内以为远洋集团将开启新一轮冲刺时，它却再一次踌躇了。与此同时，2018年高速增长带来的质量问题频发。今年5月，远洋集团南京某楼盘被业主投诉货不对板；6月，大连远洋某项目购房者认为"楼盘存在虚假宣传、售房没有公示不利因素"拒绝收房。

值得注意的是，在三四线城市棚改红利已经基本消失的当下，远洋集团又在今年上半年重新开始在三四线城市拿地。中原地产数据显示，今年以来重点布局三四线城市的企业销售额增速退烧明显，远洋地产此时入场，似乎并不是明智之举。

去年，远洋集团成立25周年之际，李明提出未来三年冲刺2000亿规模；到2020年，远洋资本的管理规模有望超过1500亿元；到2022年，远洋商业的权益租金收入预计将翻一番至40亿元；长租公寓 "邦舍"今年计划增至1.4万间等。

李明希望，远洋集团的多元业务变成"动车组"："传统火车的动力全在车头，后面的车厢只是被拉着走。但动车在于每一节都有自己的动力，这才让动车组得以持续加速，风驰电掣。"然而，此时车头速度已然放缓，其它车厢更是前行艰难，在今年目标完成都存在困难的情况下，远洋集团又如何进军两千亿呢？（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）

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