深圳小区控盘涨价？官方对业主掏出史上第一张“黄牌”

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：甄素静，36氪经授权转载

继“先行示范区”、降息、豪宅税调整等系列利好政策出台，深圳楼市迅速从买房市场变为强势的卖房市场。一时间高端豪宅跳涨百万，业主临时反价、违约，购房者与业主境遇冰火两重天。

12月17日晚间，深圳市宝安区住建和建设局针对福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主发布集体涨价言论，发布情况通报。这也是监管部门向业主们开出的第一张“罚单”。

向业主掏出第一张“黄牌”

据宝安区住建局通报，福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价，对此，宝安住建局将对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈，一旦查实，相关责任人将列入黑名单；暂停该小区二手房网签手续办理，并发布该小区二手房交易风险告知书。

在此前网上流传的一份《告凤凰里全体业主书》中，明确指示业主放盘价统一调至5.6万元~6.5万元，并要求低于指导价格的放盘业主，即刻收盘，重新加价后再挂。

而根据宝安区住建局披露数据，中粮凤凰里花苑小区2019年1~11月成交均价为47666.4元/平方米。该项目周边小区目前二手房挂牌价在4.1万~5.1万元/平方米。

实际上，除了凤凰里小区之外，网上还流传着其他小区业主操盘、抱团涨价的信息。包括恒裕滨城、依山郡、壹城中心、和平里等小区业主都曾在微信群里，有节点、有组织统一调整二手房挂盘价。

情况通报发布后，记者注意到，中粮凤凰里、恒裕滨城二期整个小区盘源已从各大中介网站下架。片区中介告诉记者，购房者如果有意向签合同，业主可申请交易。

不过，多名业内人士告诉《每日经济新闻》记者，合伙控盘现象只是个例，业主反价或违约的现象却层出不穷。

“其实这种所谓控盘，都是少部分炒房客所为，毕竟大部分业主卖房都是为了换房，直接卖掉离市的很少。”中原地产首席研究员张大伟告诉记者，对于控盘带来的时间成本、交易风险都很难把控。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣近日接受了大量业主违约咨询的案例。其表示“卖家违约潮起时，即是房价上涨时。”

深圳楼市“虚火”有多旺？

“邻居们行动起来吧，团结一起打响资产倍增保卫战，无论你是专业炒房获利，还是投资持有保值，或是刚需自住，都是你的资产，积极加入挂牌行列为自己的资产处一份力量，成就自己，造福下代。”告凤凰里全体业主书里中，激情澎湃的“控盘宣言”的确在短短的时间内拉高了小区的挂牌价格，但是否真的有人为此买单？

实际上，记者多方采访后了解到，这些短期急剧拉高挂盘价的小区并没有受到市场的青睐，大量购房者被迫放弃这些暴涨小区，转向偏远或尚未被追捧的区域看房。

以南山区热点学区房为例，购房者杨瑞告诉记者，其关注的小区阳光海景豪苑，在豪宅线调整后，外网挂盘价短期内拉升了150万元。

图片来源：受访者提供

“小区的真实房源和成交价格，并不像外界看到的如此跳涨和高调。市场上仍有大量的低价盘待售。”深圳某中介员工刘青（化名）向《每日经济新闻》记者介绍称，业主不签委托书，低价房源就不能在外网展示，购房者看不到，仅中介内部人员才能看到。事实上，业主将房价挂高后，若超出购房者预算，便不再预约看房，此前特别火的房源，7日内带看几乎为0。

据深圳中原研究中心统计数据，11月豪宅标准调整后，市场继续升温，上涨房源占据主导，占比达到64%。其中，涨幅在0%~5%的占比达到33%；涨幅在5%~10%的占比也达到31%。

11月，深圳全市二手住宅均价为55499元/平方米，环比上升1.7%，七个区均价均有所上升。受今年政策影响，南山、宝安利好较多，价格上升幅度也相对较大。南山区均价95241元/平方米，环比上升4.1%，涨幅最大；宝安区成交1985套，继续刷新年内新高，连续四个月成为成交最热区域。

今日午间，深圳市住建局发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》，提及恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等部分住宅小区业主通过微信群发布集体涨价言论一事，其表示，这是捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为，不仅严重背离中央“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，严重影响全市房地产市场健康发展，还涉嫌违法违规。

而南方都市报则在评论中写道：靠业主哄抬的二手房价格，并不表明当地的房价相比其他城市更坚挺，相反相对而言可能更脆弱。这种价格充满了随时可以破灭的泡沫，已经有一定的虚假性。只要监管部门施策到位，这种价格扭曲是不可能持久的。而抱团一旦瓦解，吃亏的还是真正需要出售房产的卖方。

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