融创入局康养，13万亿的市场“孙宏斌们”接得住吗

编者按：本文来自微信公众号“氢元子”（ID：qingyuanzi007），作者杨燕，36氪经授权发布。

根据社科院2016年预计，至2030年我国养老产业规模有望达13万亿元。

盯上这块市场的企业不少，仅“养老地产”这部分，就吸引了不少体量巨大的房地产企业、保险公司、上市医疗公司跨界搞投入。特别是近段时间以来，相关新政频发，国家放宽市场准入机制，鼓励机构提高参与养老产业的积极性，更是吸引了一波新的入局者。

不过，在不少从业者眼里，“养老地产”这片前景广阔的新蓝海，还是个未来很性感，现实很伤感的生意。

1、“养老地产”的新玩家

一直以“买买买”著称的孙宏斌也出手了。

近日，融创中国在青岛举行“融爱家”品牌发布会，宣布接下来将在三方面布局：一是做养老病房，二是为融创社区提供养老服务，三是提供候鸟式健康养老服务。目前融创已经在山东、四川、云南、浙江等地规划了22个相关项目，其中青岛阿朵小镇颐养社区计划将会是首个面世项目，2020年5月正式投入运营。

医养结合一直是近年来养老地产的标志性名词。根据融创官网披露，此次发布会之前，融创联合清华大学，青岛市政府等成立了“清华大学附属融创青岛医学中心”，该中心由清华医院直接管理，未来将承担清华融创青岛医学中心附属医院和医养项目社区医院之间的项目巡诊、绿色通道和双向诊断等等功能，融创将投入45亿元用于建设该中心。

据孙宏斌现场透露，目前融创在青岛的总投资已超过3000亿元。

想在养老地产上分一杯羹的地产玩家并不少，在融创之前，万科、绿城、碧桂园、龙湖等等诸多公司就已经在试水这一领域，据投中健康统计，目前不少于80家企业涉及养老地产相关业务。但截至目前，还没有哪家公司在养老地产领域打造出足够强的品牌效应，可以说，大家都还是在摸着石头过河。

值得庆幸的是，与早期进入养老地产的玩家相比，目前国家相关配套政策明显更有利。

在11月份的《国家积极应对人口老龄化中长期规划》发布会现场，发改委负责人回答记者提问时提到，将大力支持发展民办养老机构，引导规范金融、地产企业进入养老市场，鼓励养老机构探索各类跨界养老商业模式，同时提供满足老年人需求的健康养老、养生旅游、文娱活动等服务。

市场前景广阔，政策利好下，不少人将养老地产视为下一个万亿“新蓝海”。

11月份，越秀地产（00123.HK）旗下定位于高端养老品牌，打着“中法合作”、“法式养老”旗帜的海颐苑项目正式开业。没两天，中国太平保险集团旗下旗舰项目——周浦梧桐人家同样开始投入运营，号称是目前国内单体体量最大的医养结合型养老项目。

最好的养老服务是不是最贵的尚无定论，不过，在养老地产这块，偏向于高端养老服务定位的企业要远远多于平价的。

究其原因，可能是在现有条件下，企业如果只赚养老服务的钱，实在是太难了。

2、各路玩家的不同打法

在我国，目前养老模式主要分为居家养老，社区养老和机构养老，其中居家养老是绝对的主流，选择机构养老的群体仅在3%左右。

理想很丰满，现实很骨感，大概可以概括目前众多养老地产项目的基本情况。

融创的老对手万科2009年就宣布进军养老地产行业，最早在北京房山运营“万科幸福汇”这个项目，走的是租售并举的路子。此后又在河北、青岛、杭州多地尝试社区嵌入的方式做养老项目。据其年报统计，目前万科养老项目约有170个，主要以租售并举和出售两种运营方式为主，大都是亏损状态。

绿城同样是较早进入的一批公司。涉及到养老地产领域，最初绿城主要是做养老公寓开发，还是房地产售卖的形式。经过逐步探索，逐渐形成了其特有的“学院式养老地产”特色。

在绿城杭州的蓝庭项目中，除了养老地产项目常见的社区门诊护理，文化娱乐中心外，还成立了一所专门的社区老年大学，在物业房租及服务费之外，多出了一笔学费的收入，可谓别具特色。

在盈利这块，保利地产走的则是会员制形式。目前保利地产旗下有和熹会以及和熹生活馆两大养老地产品牌，基本采用会员制加房租的收费模式。

信达证券研报指出，保利地产在北京和熹会的项目是由一栋酒店改造而来，因为酒店建成较早，所以成本较低，目前所收的会员费连装修成本都远远不够。保利表示，再做新的老年公寓项目会按照老年住宅的水准去做。

不同于地产公司基于房地产为核心打造的养老地产版图，目前保险公司同样是养老地产市场上的生力军。在出售养老地产，租售并举以及会员制提供养老服务之外，他们还将金融服务与养老地产紧密联系了起来。

以泰康保险集团旗下的泰康之家为例。泰康之家定位高端养老，主要布局在一二线重点城市。

位于北京昌平新城核心区域的燕园是其第一个养老实体项目，距离城市中心一个小时的车程左右，子女探望方便，周围生活设施齐备。

不同于地产公司的客户人群，泰康之家主要销售群体为自己的现有投保客户。目前想要申请入住泰康之家，有两种方式，一是购买不低于200万元的泰康旗下“幸福有约”养老保险计划，或一次性缴纳会员费押金等。

“保险系”养老地产项目，大都跟泰康之家项目类似，捆绑了相应的保单计划。

目前来看，很多地产公司的老项目核心往往还是房地产业务的出售及增值，而保险公司所获土地因为不能用于出售，往往更偏向于打造综合性的服务社区。

不过，两者都遇到的问题是，养老产业更像是服务业，要满足的是千人千面的需求，对从业人员的基础素质和公司的运营配套体系有极高的要求。目前很多养老产业空喊高大上的口号，其实不过是装修良好的养老公寓，远远没有达到真正切实满足“老有所医”，“老有所乐”的服务水平，因此空置率高，盈利模式弱几乎是大多数养老产业都会遇到的问题。

在相关政策鼓励支持下，未来养老地产能否找到一条切实可行的盈利之路，是所有进入这个行业的公司需要思考的。

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