恒大150亿再投东北 小城旅顺何以成为价值洼地？

编者按：本文来自中国网地产，责任编辑：王志，36氪经授权转载

12月16日，大连市旅顺口区政府与恒大地产集团合作开发“恒大旅顺文旅城”项目。“恒大旅顺文旅城”位于旅顺经济技术开发区，整体占地面积1976亩，规划主要分为文旅产业部分和配套商住部分，计划总投资约150亿元。

据不完全统计，今年下半年以来，恒大集团已在东北砸下多笔巨额投资。其中包括在沈阳投资1200亿元兴建新能源车项目生产基地、与吉林省签约，计划布局冰雪、旅游、健康、高科技农业等产业，此外恒大集团与黑龙江、内蒙古等多地均签署了投资协议。

除恒大外，头部房企中最早进入大连的万科，也在9月宣布将在大连投资450亿元，建设轨道+物业开发、历史文化街区保护等项目。曾经的八冠王大连万达，也在今年4月宣布将重返足球圈，将在大连斥资20亿元，建设足球青训基地。

保利集团也公布消息称，将在大连市旅顺口区投资建设大型文旅产业聚集区。华润置地大连湾项目前期总投资计划规模约120亿元，而前期拿地金额已超过60亿元。

2017年首次进入大连的融创，于2019年出资40亿元收购李嘉诚的长实项目，并命名为融创壹号院。

品牌房企年内扎堆旅顺

在头部房企持续加码对大连投资的同时，多家房企也将目光放在了大连。在经历了2018年大连体育新城板块的混战之后，2019年更多的房企将目光聚焦在了大连主城区之外的旅顺口区。

12月18日上午，位于旅顺口区龙头街道盐厂新村宗地，由大连华禄置业以15765万元的底价成功竞得，楼面价3011元/平。作为旅顺口区2019年入市的第10宗地块，也给这一年的大连土地市场画上了圆满的句号。

据中国网地产统计，年内包括华润置地、招商蛇口、碧桂园、中梁控股等多家上市房企，以及大连本土老牌房企亿达集团等多次参与旅顺口区地块竞拍。

不差钱的央企华润置地年内也高溢价在旅顺摘得两宗居住用地。碧桂园也同样在其周边地块完成布局。鑫苑置业也于今年4月在旅顺摘得三宗用地，未来计划打造鑫创国际健康小镇。

据大连媒体报道，12月12日，温德姆酒店与旅顺口区签约，拟在旅顺地区兴建一座5星级酒店。

数据显示，旅顺土地市场已打破多年的“零供应”局面，2019年旅顺口区成交商住土地83万方（建面），占大连全年土地成交面积的15.7%。

保顾研究院东北分院高级分析师刘莹对中国网地产表示，土拍市场的热度给予了市场信心，旅顺在沉寂多年之后，重归大众视野。随着2018年3月大连主城区限购后，非限购区域的旅顺也承接了一些投资客群，所以更加引人关注。

大连一位地产业内人士则对中国网地产表示，大连市区近年来地价偏高，拿地相对困难，导致利润空间有限。而旅顺属于传统意义上的价值洼地，于是更多的房企在今年选择了更具潜力的旅顺板块。

一位不愿具名的房企人士称，旅顺口区政府早些年迁入水师营，及大连本土房企亿达在该区域开发进程的加快，使得旅顺水师营区域在区域配套、城市规划等多方面更具有一定优势。同时亿达集团还在该区域引入了更优质的教育资源。所以这片区域更受房企关注。

诸葛找房大连分析师刘枫叶对中国网地产表示，随着大型房企的不断入场，新项目的注入，也直接促使旅顺当地的房源市场活跃度明显增强。

恒大能否盘活旅顺经开区

不过需要注意的是，旅顺年内成交的多宗用地均位于水师营街道板块，也是圈内所称的旅顺北部板块。从项目配套来看，旅顺区政府、旅顺新城实验学校、旅顺中学都汇集在此。

而恒大地产所计划投资的“恒大文旅城”项目所在区域为旅顺经开区，也被成称为旅顺西部滨海板块。该区域规划面积23万平方米、主要铁路轮渡、港口、工业物流、旅游教育等。区域内还包括轻轨12号线等交通设施。

某房企东北区域投资部门人士对中国网地产表示，旅顺开发区板块早些年曾经有过一轮开发投资经历，其中引进了包括珠海华发等知名房企，但受制于地理位置、以及当时交通等因素影响，很难吸引外地客源进入，购房者更多的是本地客群，而且当时仅有少量项目问世，以及两所高校进驻，其中一所为高校的一个院系。

大连一位地产媒体人对中国网地产表示，随着旅顺轻轨开通、旅顺区内交通完善，商超等配套的进驻完善。近年来旅顺经济开发区的投资开发环境已经有相当大的改观。

保顾研究院东北分院高级分析师刘莹对中国网地产表示，恒大文旅项目的进驻，恰恰可以弥补旅顺该区域产业导入力度不够、旅游项目分散且层次较低的缺陷。

与此同时，今年达沃斯论坛中，保利集团也签约旅顺投资建设大型文旅产业聚集区，众多开发商看好区域发展，旅顺未来值得期待。

诸葛找房大连分析师刘枫叶表示，在国家“房住不炒”定位不变，大连城市调控政策未有明显调整的背景下，旅顺虽有多项利好及品牌房企注入，个别商圈会因新项目集中、配套优势明显等因素提升，价格上有明显波动，整体区域变化仍将延续目前稳定态势。

随着旅顺各版块的发力，旅顺主城区也没有放缓发展脚步。2018年万达集团在旅顺市区摘得一宗地，拟开发万达广场。最新消息显示，该项目将于2020年3月开始动工。而红星美凯龙广场也计划于2020年开业。

在与众多大连地产业内的交流中，大多数业内人士对旅顺区的价值和未来发展，都给予了很高的评价。

旅顺，未来可期。

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