教你在上海挑房子
点开的同学别失望，这并不是教你如何快速致富的 😂 ……
上海政府在 11-28 出了房屋新政 via，对房价进行进一步调控。 其核心思想是「认房又认贷」。3 月份的政策 via 是限制购房资格。 这次 11 月份调整则是提高二套房首付比例。 双管齐下，进一步给上海房市进行降温。
在这种严苛的政策下面，如何挑选一套自己满意，家人住得安心的房子就尤为关键了。 我对房市一直比较关注，也曾有几位朋友咨询我的一些经验。之前我是将 Evernote 笔记链接贴给别人，这次我就详细讲讲，如何在上海挑房子。
第一步， ** 是建立有价值的 Indicator，并对具体房源进行计算** 。 Indicator 的含义是建立一系列评价指标，比如价格、户型、位置， 再根据这些 Indicator 给房源进行打分。 如果我是一个购房者，我挺希望我的置业顾问告诉我这套房有哪些优点、缺点，综合评价得几份。 （当然实际情况下这些置业顾问都是吹得天花乱坠，尽睁眼说瞎话。） 看房的过程可能长达数月，而人的记忆会随着时间逐步失真，只对最近看到的事物有深刻印象。 使用客观的数字评价房源，则可以进行精准的评价，避免产生主观臆断。
我使用的 Indicator 和评价细项罗列如下，供参考：
- 价格
- 面积
- 地理位置：内环、中环、外环
- 交通：离地铁距离，换乘便利性；多地铁线换乘；
- 户型：南北通透；客厅朝南；全明；户型方正；无暗室
- 装修：毛胚；简装；普通；精装；豪装
- 商圈：购物中心；超市；菜场
- 学区房
- 产权：满五唯一
- 楼层
- 房龄：5 / 10 / 15 / 20
- 政策发展前景
- 停车
第二步， ** 就是和家人达成一致的期望** ，避免潜在的纠纷。 每个人对未来的住房有自己的期望，即便是一家人， 各自看中的点也不会太一样。不管平时家庭决策是什么流程，我都建议坐下来一起讨论讨论。 将 Indicator 依次列出，大家讨论各自心中的优先级。
除了优先级的讨论，还要考虑一下各自对 Indicator 划分等级的理解。 比如对房型、装修这两项，评价标准就会很模糊，这一切都需要讨论清楚。
我个人最为看中价格、位置、交通，可以放弃的有学区房、停车、户型。
第三步， ** 划定圈子，判断趋势** 。 众多 Indicator 里面，价格是固定的，户型、楼层等是和具体房源相关的， 我们能够撬动的最重要因素，其实就是位置。
作为上海这个拥有 2500w 人口的超大型城市，是不可能把各个位置的房源都扫一遍的， 所以必须重点规划自己准备实地考察的区域。 那么我们就在上海地图上面划几个圈了，数据可以通过链家、中原地产等多网站收集。 安居客有一个大颗粒度的圈子，展示了社区集中点 via， 下图是我筛选条件之后形成的几个簇：
（数据爬取分析这一块，我只服一个人，他专门写了一堆爬虫捞数据然后分析， 如果对杭州的房地产投资感兴趣，可以私信我，我可以帮忙问问。）
从城市级别来看，其实不同区域的变化趋势基本是一致的，但是局部地区可能受外部因素而出现较大波动。 比如上海闸北并入静安，价格就大涨；大宁板块产生一个地王，也会让这片区域价格大幅波动； 甚至新开业一个 Mall，都会让周边价格波动。 这些外部因素，必须提前关注政府市政规划方案、房产网站、公众号、房产微博。 政策相关推荐阅读：「上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要」 via 规划了整体发展格调。 「上海市商业网点布局规划（2013-2020）」via 规划了 14 个市级商圈，之前只有 10 个，还有若干区级商圈。
第四步， ** 快速行动，快速决策** 。
还记得捡西瓜的故事么，小猴子一直想找个大西瓜，但一路看过去最后什么都没捡到。 看房不仅仅是一个体力活，而且非常讲究时效性的，必须能够快速响应，快速决策。 在上海这中刚需强需求旺盛的城市，一套评价都不错的房源，半天内就会被别人拿下。 所以前期观察一段时间之后，必须摸清楚自己的需求和承受能力，遇到合适的房源， 就速战速决。
速战速决还依赖实地看房源的效率。 从我的经验来看，一天至多可以看 10 套左右的房源。 出发前一天约好中介、房东，列一个清单，时间、地点、联系方式全部罗列下来，第二天依照清单行动。 另外为了提高速度，全程应该打车，对于上海这样的一线城市，出租车费用和房产价格相比，真的是小钱。
在看中合适的房源之后，有些人可能面对这笔巨额交易摇摆不定，而错失了良机。 收益于 Indicator + 前期数据准备，我们在看房时候应该具有了客观的评价能力。 一旦各方面满意，不要犹豫，快速决策。 但也不要因为几次擦肩而过就冲动决策，要相信客观的 Indicator 数据。
我推荐上班族看房时间安排是，频繁看房两个月，每周末两天出动。 前期一个月看房，不管看中多中意的，都不做决策， 但要计算出一个自己心理预期。一个月后，看到合适的立刻上手。
OK 写完了。回顾其实这四个步骤，其实就是选一个开源软件的流程嘛。 设定特性需求 -> 设定期望 -> 调研候选者 -> 快速测试上线。 嚯嚯嚯。
最后，如果你恰好在看房，希望你看完本文有些收获，收获自己中意的住房。
原文链接: https://blog.alswl.com/2016/12/house/
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