开发商没有豪赌北京孙河，30.2亿买的是「见面礼」

编者按：本文来自微信公众号：未来可栖，（ID：hifuturecity），作者：许千慧，36氪经授权转载

楼面价6.95万元/㎡，5月28日成交的孙河地块没有打破葛洲坝丰台地王7.5万元/㎡的地价记录，甚至也低于北京壹号院7.3万元/㎡的地价，以及四道口限竞房地块6.97万元/㎡的地价，仅仅坐在历史第四的位置。

“大部分企业依然不敢赌博。”中原地产首席分析师张大伟在孙河2902-31地块成交之后评论，从地块本身成交价格看，北京土地市场并没有全面升温，过多的供应量使得房企拿地依然谨慎。

孙河2902-31地块现场竞价只有24轮，溢价率23.3%。作为一个明星地块，因为不限价、没有“7090”规划限制，以及地理位置优越，关注度非常高，但最终“围观”热情大于参与热情。

据恒基内部人士称，这次拿地是“给小老板的见面礼”。“小老板”指李家杰及李家诚。5月27日晚，恒基兆业发布公告称，李兆基因为年事已高，决定退任主席兼总经理，其子李家杰与李家诚获委任为公司联席主席兼总经理。这个消息在3月份开始发酵，5月份正式披露的一天之内，新上任的联席主席就收到了来自北京的“见面礼”。

张大伟认为，孙河地块吸引了首开、保利、中海等央企国企，以及碧桂园这样不缺资金的龙头民企参与，它们全部是目前市场的拿地主力，但从现在区域内项目的售价和产品来看，高价拿地仍然是赌博。

碧桂园甚至直接在报名之后，放弃了到现场举牌竞拍。“对比国内企业，港资企业的成本更低，而且更能打造精品。”张大伟说。

在此之前，北京市场连续推出多宗地块。5月初，北京市规划和土地委员会召开了一次土地推介会，一下子拿出了57宗地块做推介。5月24日，石景山区古城南街东侧、顺义区高丽营镇、平谷区金海湖镇3宗地块在官网挂牌进入招拍挂程序，其中石景山古城南街东侧地块、平谷金海湖地块均不限制将来售价，这在长期主推限竞房和共有产权房的北京非常少见。因此，也有人认为，孙河地块具有风向标性质，它会检测房企对后市的预期，到底是小高峰，还是平稳谨慎。

此前北京已成交的部分“不限价”地块

但实际上，虽然孙河2902-31地块6.95万元/㎡的价格让周边项目又找到了可以对比的价格优势，销售压力轻松了不少，却仍然受困于大环境。

开发商们受到的不仅仅是土地拍卖时明文规定的销售价格限制，还有“7090”政策对产品设计的限制，申请销售许可证时不成文的售价限制，和市场总体在售项目的高低价格节奏限制。另外，部分地块还要求商业配比、企业自持比例，这些都会产生隐性成本。

有的片区甚至还要求开发商在做设计的时候必须能体现“围合”——这样肯定会产生很多东西向户型，而东西向户型卖不上价格，会牺牲掉企业利润。

“尽管规土委放行了，但项目的售价还有住建委这关躲不过。”合硕机构首席分析师郭毅表示。从孙河区域最近取证的商品房项目懋源璟玺来看，其合院产品的整套均价批到了8.6万元/㎡，留给31地块的溢价空间似乎就只有1.6万元/㎡。

在孙河地块拍卖现场，首开、中海、平安、首创+招商联合体四家只是陪跑，竞价主要来自于恒基、保利、龙湖三家。

据克而瑞统计，从2018年5月至今，在北京市场拿地最多的企业为首开股份、中海地产、华润置地、金地集团、中铁建、中国金茂，龙湖、富力、葛洲坝、招商地产、碧桂园、旭辉拿地1-2宗，泰禾、融创、绿地、九龙仓、华侨城则颗粒无收。

某房企内部人士曾感叹，“如果再没有新地入账，卖完这个项目，北京公司就要解散下放到别的区域了。”

实际情况是类似的，一些企业的项目总，做完这个项目就被调到外地了，因为没有后续项目做了，如果不接受，就只能换名片（换到另外的企业）。

在企业战略上，如果北京、深圳这样的核心城市拿地困难，就把预算花到附近的城市群中。例如，融创近一年在北京公开的土地市场颗粒无收（除了通过并购方式获取泛海等项目），但在环渤海大片区中花了127亿元拿地。新城控股、旭辉走的都是这条路线。

为了降低拿地成本，2015年之后龙头房企也开始大量并购，从“老地主”手中“分红”，但在北上广深这样的核心城市，并购机会并不多。而在招拍挂市场，近一年北京拿地建面TOP10的房企中，央企、国企就占了一半，中海、华润、首开这三家甚至直接占据了前三的席位，给其它企业的压迫感非常强。

孙河2902-31这样的地块拿不拿？多数企业都会纠结，不拿可惜，拿了又怕消化不良，将来企业责怪营销总监没干好，营销总监责怪拿地部门没算好账，对于企业也是一种内耗。

5月27日，北京产权交易所披露的信息显示，中国金茂拟挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权。这宗地块是中国金茂、中铁、路劲三家开发商在2018年10月联合获取的，中国金茂选择退出，给到媒体的解释是：拿地价格高了，超出了公司授权。

尽管在长期方向上已经出现共识：低端归保障，高端回归市场。但在短期之内，来自企业一线的人正在承受前所未有的压力。从表面上看，一块地、一个项目的竞争只是和同区域的竞品争夺买房人，但实际上，背后是企业资金、杠杆、营销、人员、产品设计、公关能力的全面资源动员竞争。

孙河地块的“不限价”优势，会被其它方面抵充掉。“综合来看，要控制好地上和地下部分的面积配比，平衡好单价和总价的市场逻辑，还是有操作空间的。”郭毅表示，恒基地产拿下孙河地块之后，要面临拉低均价、补充货值的地下空间等“微操作”能力。

对于恒基地产，孙河地块更多的意义可能真是一个“见面礼”，而不是一个“好生意”，至少在目前看不是。

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