中国楼市等待七月

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：李敏，36氪经授权转载

全国都在等苏州的下一步。

苏州估计也没想到，自己都不在国家统计局70个大中城市房价统计范围内，却意外成为中国房地产市场长效调整机制首波落地的城市。

苏州调控7月或生变的消息是从一次政府部门组织30余家地产商召开的座谈会上传出的。按照苏州思路，在现有的调控政策下，如果7月前楼市几大指标仍未得到控制，苏州将再度加码调控，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等方面——从新房源头敲打房价的意图明显。

当然，苏州不是重点。

重点在于，包括苏州在内的地方政府已经开始向中央上报楼市长效调整机制的方案，首波上报方案的城市则正是被列为监测重点的“房价波动过大”城市。

因此，苏州的7月，也将是中国楼市的7月。7月以后调控会怎么走？苏州只是一个开始。

房价“涨停板”有用吗？

除了提出7月这一时间点外，苏州还设置了房价年涨幅在5%以内的“涨停板”，如果按照这个最新指定的房价全年涨幅目标，苏州今年房价早就“超标”了：据媒体统计，仅在前四个月，苏州市区商品住宅成交均价就已经比2018年同期上涨9%。

设置房价“涨停板”，似乎还是熟悉的配方和味道。

去年福建省宁德市就曾设置新房均价每年涨幅6%的“涨停板”，此前在2016年，苏州也曾发布相应政策，总结来说是，开发商对外申报价格在一年之内楼盘的涨幅最多只能涨12%。但目前看来，这些并没有挡住当地房价疯涨。

在通胀预期带来的焦虑下，对于试图上车的购房者而言，当下是否出手有着巨大的利害关系。不可否认的是，5%的房价涨幅与理财产品相比似乎还是有很大的诱惑力，毕竟余额宝当前的年化利率不过是2.4%。况且，5%击破后是否还会继续突破，也成为买房人心里的一个侥幸。

尽管“涨停板”相似，但几波政策出现的大背景不一样。如今，在“房住不炒”几经高层强调之后，苏州调控的打压力度与效果备受关注，在这个观望时期，苏州管控经验有可能成为更多“苏州们”的参考方案。

调控，需要不止一盆“凉水”

热点楼市需要“凉水”，苏州不会是唯一一个。尤其是对于那些在近一个月内被同时点名预警的佛山、大连、南宁等10个城市来说。

苏州之后，是否会有更多二线城市跟随出台调控政策？一个毋庸置疑的答案是：一城一策下，冒头就会挨打。

调控的“官宣”就是这样说的。就在近日，人民日报发表文章《中国不会靠炒房拉动经济》强调称，中国将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，确保房地产市场行进在正确的轨道上。

接下来，要讨论的是，热点城市与二线城市的调控加码会从哪些方面开始，又会如何演变，可以从两个方面来理解。

首先，从信贷开始。只要杠杆加不上去，炒房需求基本被掐掉八九不离十。近日，央行高层再次重申严格遵循“房住不炒”，强调房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变。

话音刚落，合肥、南宁、郑州、南京等城市已经开始相继收紧楼市信贷。比如，有消息称，南京首套房贷款利率上浮15%，二套房贷款利率上浮20%，而在此前南京部分银行的最低利率已经跌至上浮近5%；另有消息称，合肥市多家银行将二套房的房贷利率上浮25%至30%。

尽管融360大数据研究院监测数据显示，今年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，实现了连续5个月的下降趋势，但近期多地房贷利率政策再现收紧信号，也在给购房者一个提醒，在热点楼市烈火烹油下，是否要承担更高利率成本跟风上车。

其次，不管热点城市如何调整限购限售政策，在政策的力度和调控持续性上将看齐北上广深。

从2016年930新政开始，楼市调控已经持续两年半，一线楼市经历了暴涨到回落，尽管房价仍处高位，但在政策连续性打压下，投机需求已被有效打击。相比而言，政策频出，二线热点楼市却又经历一波波暴涨，控制信贷源头按住投机需求、长期调控保持稳定性和连续性成为当务之急。

哪些城市最易引发调控？看两大指标

对于购房者群体来说，最关心的无异于，调控可能收紧的城市还会有哪些？

尽管每个城市都有自己的个性与面貌，但如果勾勒出房价上涨的两大先行条件：疯狂卖地+人口净流入猛增，大概率就能预测，未来那些城市政策收紧的可能性大。

房价与地价的面包与面粉之争早已存在，一方面，土地市场频曝高溢价出让给了后期房价上涨的底气。另一方面，虽然并不能说人口净流入直接推高房价，但在地价继续推高房价预期下，居住需求增长也给房价上涨再加一把火。

先看苏州，其在2018年共出让673块地，土地出让金约达1382亿，在全国城市中位列前十。仅仅是截至到5月下旬，苏州卖地收入就已经达到716亿，同比上涨12.5%。与此同时，城市也在持续扩容，仅在2018年，苏州的人口净流入就达到368.6万。不断涌入的新增人口带来的住房需求也开始逐步兑现。

再看佛山，2018年，佛山以894亿元的卖地收入在全国城市中排名前十，另据数据，截止到今年4月23日，佛山共卖地235亿元，在大湾区广东九个城市中仅次于广州位列第二，地价溢价率16%。地价飙涨同时，新增人口也在刷新城市记录，去年佛山新增常住人口达到24.9万人，创近8年新高。这一数据对于佛山来说有多大？即使把佛山2011年到2016年连续6年的新增常住人口加起来，也仅仅23.17万人。

哪些热点城市，今年调控力度或将有所放大？机构数据显示，截止日前，全国卖地最热的50大城市合计卖地1.435万亿，同比上涨了9.6%，49城卖地超过100亿，25城卖地超过200亿，包括苏州在内的7个城市卖地超过500亿。

以杭州、武汉、苏州、天津、北京、上海、福州这七个“500亿”城市分析来看，仅北京在2018年人口净流出22万，其他城市均保持人口净流入状态，尤其是上海，以976.21万人口净流入居全国之首。在卖地收入超过200亿的25个城市，除了被此次被预警的佛山与南京外，郑州、合肥、宁波、常州、成都、西安人口净流入都呈现几十万级别、甚至数百万。

楼市很磨人，但再过几个月回头看看，也许苏州和7月会成为热点楼市未来走向的经典个案和关键节点。

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